Een woning kopen op de Ionische Eilanden

Wie mag kopen

Iedereen kan in Griekenland onroerend goed bezitten — EU-burgers, Britten, Amerikanen, Israëliërs, Zwitsers, Australiërs of welke andere nationaliteit ook — als particulier of via een vennootschap. De enige uitzondering is de wet op de ‘grensgebieden’ (wet 1892/1990, zoals gewijzigd), die van kopers van buiten de EU/EVA een vergunning vereist voordat zij in bepaalde grensregio's kopen. Drie van de eilanden waarop wij werken zijn grensgebied: Ereikoussa, Othonoi en Mathraki, de kleine Diapontische eilanden ten noordwesten van Corfu. Daar heeft een koper van buiten de EU en de EVA vóór de ondertekening van de akte een vergunning van het gedecentraliseerde bestuur nodig, en een koop zonder die vergunning is nietig — vraag die dus tijdig aan en reken op meerdere maanden. Griekse burgers en burgers van de EU en de EVA hebben er niet mee te maken. Corfu zelf, Paxos, Lefkada, Meganisi, Kalamos, Kastos, Ithaka, Kefalonia, Zakynthos en Kythira zijn geen grensgebied en staan zonder vergunning open voor elke nationaliteit.

Het proces, stap voor stap

1. Schakel uw eigen advocaat in. Niet die van de verkoper, niet die van de projectontwikkelaar. Een advocaat is voor een Griekse woningaankoop wettelijk niet meer verplicht, maar voor een koper in het buitenland is het verreweg de nuttigste aanstelling die u zult doen: de advocaat voert de eigendomscontroles uit, houdt uw volmacht en zit namens u aan tafel bij de notaris. Reken op ongeveer 1% van de prijs plus btw.

2. Vraag een Grieks belastingnummer (AFM) aan. Het wordt afgegeven door de belastingdienst, meestal binnen enkele dagen, en normaal gesproken door uw advocaat geregeld onder volmacht. U hebt het nodig voor de akte, de aangifte overdrachtsbelasting, de jaarlijkse aangifte van onroerend goed en de nutsvoorzieningen.

3. Bankrekening. Een Griekse rekening is wettelijk niet vereist — de koopsom kan vanaf uw bank in het buitenland rechtstreeks naar de Griekse rekening van de verkoper worden overgemaakt — maar is praktisch voor nutsvoorzieningen en onroerendgoedbelasting, en is verplicht als u koopt voor een Golden Visa, waarbij de volledige investering naar een rekening in Griekenland moet worden betaald. Het openen van een rekening voor niet-ingezetenen duurt één tot drie weken en vereist bewijs van inkomen en van de herkomst van de middelen.

4. Volmacht. Ondertekend bij een Griekse notaris, of bij een Grieks consulaat of een buitenlandse notaris met apostille en vertaling. Zij stelt uw advocaat in staat de akte te ondertekenen als u die dag niet in Griekenland kunt zijn.

5. Eigendoms- en kadastercontrole. Uw advocaat raadpleegt het Griekse kadaster op eigendom, hypotheken, aanspraken en grensgeschillen en traceert de eigendomsketen. Op de eilanden brengt deze fase af en toe niet-geregistreerde nalatenschappen of vermeldingen van een ‘onbekende eigenaar’ aan het licht; beter dat u die nu vindt.

6. Bouwkundige legaliteit. De ingenieur van de verkoper geeft een verklaring van bouwkundige legaliteit en de digitale gebouwidentiteit van de woning af. Bouwwerken zonder vergunning moeten worden gelegaliseerd voordat de akte kan worden ondertekend. Uw eigen ingenieur dient de bouwvergunning te toetsen aan wat er daadwerkelijk is gebouwd.

7. Boskaart, archeologie en kustlijn. Voor huizen met grond en voor alle percelen: de bekrachtigde boskaart (grond die als bos is aangemerkt mag niet worden bebouwd en de eigendomstitel kan door de Staat worden aangevochten), een schriftelijke bevestiging van de Eforie van Oudheden en de vastgestelde kustlijn. Nieuwbouw binnen 25 meter van de kustlijn is verboden onder het ruimtelijk kader voor toerisme dat sinds augustus 2026 van kracht is.

8. Reservering en voorovereenkomst. Zodra de controles in orde zijn, wordt een aanbetaling van ongeveer 10% gedaan — per bankoverschrijving, nooit contant — onder een onderhandse voorovereenkomst of een notariële voorovereenkomst die prijs, opleverdatum en voorwaarden vastlegt.

9. De akte. Ondertekend bij een notaris, nadat de overdrachtsbelasting vooraf is betaald. De notaris legt vast hoe de koopsom is voldaan; sinds december 2023 is een akte die een contante betaling vermeldt nietig en kan zij niet worden ingeschreven.

10. Inschrijving. De notaris dient de akte elektronisch in bij het kadaster. Het eigendom is rond bij inschrijving. Daarna: nutsvoorzieningen overzetten, de woning opgeven op uw jaarlijkse E9-aangifte, verzekering regelen.

Van een schoon bod tot een ingeschreven akte is zes tot tien weken normaal voor een bestaande woning met ordelijke papieren. Percelen en woningen die gelegaliseerd moeten worden, duren langer.

Wat het kost

Er gelden twee regimes, en welk regime hangt af van de woning, niet van u.

Bestaande woningen, en nieuwbouw waarbij de ontwikkelaar heeft gekozen voor de btw-opschorting: overdrachtsbelasting van 3,09% (3% plus een gemeentelijke opslag) over de hoogste van de koopsom en de fiscale waarde.

Nieuwbouw verkocht door een ontwikkelaar: in beginsel 24% btw over de prijs in plaats van overdrachtsbelasting. De btw op nieuwbouw is opgeschort tot 31 december 2026 op grond van artikel 12 van wet 5246/2025 voor ontwikkelaars die de opschorting hebben aangevraagd; zij geldt dan voor alle onverkochte panden van die ontwikkelaar, en in plaats van btw is overdrachtsbelasting verschuldigd. Het wetsontwerp dat nu in openbare consultatie is, zou de opschorting verlengen tot en met 2027; het is nog niet aangenomen. Voor alles wat na 31 december 2026 wordt opgeleverd, laat u uw advocaat de btw-positie schriftelijk bevestigen voordat u zich vastlegt.

Voorgestelde wijziging, nog geen wet — overdrachtsbelasting. De regering heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting op een woning die wordt gekocht door een natuurlijke persoon die geen fiscaal inwoner is van de EU of de EER, stijgt van 3% naar 15%. Het wetsontwerp (artikel 16) ligt van 18 oktober tot en met 1 november 2026 ter openbare consultatie voor en noemt 1 juli 2027 als ingangsdatum. Het is nog niet aangenomen. Welke aankopen worden vrijgesteld, is nog niet bekend, ook niet voor aankopen met het oog op een Golden Visa en voor de omzettingen en beschermde monumenten van € 250.000. De kosten in dit onderdeel gaan uit van het huidige tarief.

Boven op de belasting:

Voor een bestaande villa van € 1.000.000 komt het totaal uit op ruwweg 8,5–9% inclusief courtage voor de koper, of ongeveer 6% zonder. Als 24% btw van toepassing is, ligt het totaal dichter bij 29%. Onze courtage wordt vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst vóór elke bezichtiging, zoals de Griekse wet vereist.

De betaling

De volledige koopsom moet via het bankwezen lopen: overschrijving, bankcheque of kaart. Banken passen antiwitwascontroles toe op binnenkomende gelden, dus bewaar de documenten waaruit blijkt waar het geld vandaan komt. Als u later fiscaal inwoner van Griekenland wordt, bewaar dan het bewijs dat de middelen uit het buitenland zijn ingevoerd — dat is van belang voor de Griekse regels over fictief inkomen.

Het bezit: de jaarlijkse belastingen

ENFIA is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, berekend per vierkante meter naar zone, ouderdom en andere factoren, met een waardegebonden opslag voor individuele woningen boven € 400.000. Zij wordt in maandelijkse termijnen betaald. Sinds 2026 geldt een korting van 20% (10% voor woningen met een fiscale waarde boven € 500.000) als de woning bij een geregistreerde verzekeraar is verzekerd tegen aardbeving, brand en overstroming — de moeite waard om vanaf de eerste dag te regelen.

Gemeentelijke heffingen worden geïnd via de elektriciteitsrekening.

Huurinkomsten worden belast volgens een progressieve schaal: 15% tot € 12.000, 25% tot € 24.000, 35% tot € 36.000 en 45% daarboven. Kortetermijnverhuur van maximaal twee woningen zonder hotelachtige diensten blijft onder deze schaal en zonder btw; drie of meer, of enige dienst die verder gaat dan linnengoed, wordt als onderneming behandeld.

Vermogenswinstbelasting bij doorverkoop van onroerend goed door particulieren is opgeschort (artikel 41 van het Wetboek inkomstenbelasting); de huidige opschorting loopt tot 31 december 2026 (wet 5162/2024, artikel 90), en het wetsontwerp dat nu in openbare consultatie is, zou haar verlengen tot en met 2027. Die verlenging is nog niet aangenomen.

Erfbelasting geldt voor Grieks onroerend goed ongeacht uw woonplaats, met een belastingvrije som van € 150.000 per erfgenaam voor echtgenoten en kinderen en lage tarieven daarboven.

Kortetermijnverhuur

Als het uw plan is om het huis in de zomer te verhuren, zijn er drie dingen om te weten. Elke woning moet een registratienummer (AMA) dragen dat op elke advertentie wordt vermeld. Sinds oktober 2025 gelden minimumeisen — aansprakelijkheidsverzekering, rookmelders, een verklaring van een elektricien, brandblussers, een EHBO-doos — met boetes vanaf € 5.000. Gasten betalen per nacht een klimaatweerbaarheidsheffing (€ 15 in het seizoen voor een vrijstaand huis van meer dan 80 m²). Geen enkel Ionisch eiland beperkt momenteel nieuwe registraties, anders dan het centrum van Athene en Thessaloniki, maar het ruimtelijk kader voor toerisme van 2026 geeft lokale plannen de bevoegdheid om vanaf 2027 beperkingen in te voeren. En een woning die onder de huidige regels voor een Golden Visa is gekocht, mag worden verhuurd voor verblijven van 60 dagen of langer; kortetermijnverhuur in het kader van de deeleconomie en onderverhuur zijn verboden.

Percelen en bouwen

Buiten de bebouwingsgrenzen heeft een perceel doorgaans ten minste 4.000 m² nodig, met een wettige ontsluiting aan een erkende weg. Een perceel van 4.000 m² laat gewoonlijk een huis van twee verdiepingen toe met tot ongeveer 186 m² vloeroppervlak, 7,5 m hoog, op ten minste 15 m van de perceelsgrenzen; grotere percelen laten meer toe, tot een maximum van 360 m². De oude uitzonderingen voor kleinere percelen zijn op 30 juni 2026 verlopen, dus een perceel onder 4.000 m² buiten het plan moet als onbebouwbaar worden beschouwd, tenzij er al een geldige bouwvergunning is. Lokale ruimtelijke plannen die vanaf 2027 worden verwacht, kunnen de bebouwingsgrenzen hertekenen en de minimale perceelgrootte op sommige eilanden verhogen. Wij brengen alleen percelen op de markt met een schriftelijk advies over de bebouwbaarheid van een lokale ingenieur, en wij vermelden dat bij elke advertentie.

Verblijf

Het kopen van een woning geeft u op zichzelf niet het recht om in Griekenland te wonen, en het maakt u niet fiscaal inwoner. EU-burgers kunnen zich vrij vestigen. Anderen hebben drie hoofdroutes: het Golden Visa via een kwalificerende woningaankoop (€ 800.000 op de grotere eilanden; € 400.000 op Paxos, Ithaka en Meganisi en, bij een lezing eiland per eiland, op Kalamos, Kastos en de Diapontische eilanden; € 250.000 voor een omzetting met ingenieursrapport of een beschermd monument — zie onze afzonderlijke gids), het Digital Nomad-visum voor mensen die op afstand werken met een netto maandinkomen van ten minste € 3.500, en gewone visa voor langdurig verblijf. Wie verhuist kan ook de Griekse belastingregimes overwegen: een vast tarief van € 100.000 over buitenlands inkomen voor nieuwe inwoners die € 500.000 investeren, een vast tarief van 7% voor buitenlandse gepensioneerden en een vrijstelling van 50% van de inkomstenbelasting voor wie in Griekenland gaat werken — elk met eigen voorwaarden en termijnen. Onze Golden Visa-gids wijdt er een onderdeel aan.

Later verkopen

Een buitenlandse eigenaar kan onder dezelfde voorwaarden doorverkopen als een Griek. U hebt dezelfde papieren nodig die de verkoper u gaf, een energielabel, een actuele verklaring van bouwkundige legaliteit en een fiscale verklaring van geen bezwaar. De vermogenswinstbelasting is momenteel opgeschort (zie hierboven). Berust een Golden Visa op de woning, dan beëindigt verkoop de vergunning, tenzij eerst een kwalificerende vervangende woning is gekocht (zie onze Golden Visa-gids).

Onze rol bij uw aankoop

Wij zijn erkende Griekse makelaars. De woningen op deze site komen van erkende partnermakelaars en ontwikkelaars op alle eilanden, met prijzen en beschikbaarheid die meerdere keren per dag uit hun eigen systemen worden bijgewerkt; wij presenteren ze, regelen bezichtigingen, vragen bij de verkopende partij de eigendoms- en vergunningsdocumenten op zodat uw advocaat ze kan controleren voordat u geld vastlegt, en onderhandelen namens u. Uw advocaat, ingenieur en belastingadviseur staan los van ons, en wij zullen u altijd aanraden hen in te schakelen. Elke woning op deze site toont haar energieklasse zoals de wet vereist, vermeldt of btw van toepassing is, en draagt de Golden Visa-markering alleen waar de vraagprijs het minimum van de zone haalt en de woning ten minste 120 m² hoofdoppervlak heeft (€ 250.000 voor een omzetting met ingenieursrapport of een beschermd monument). De markering weerspiegelt de vraagprijs; de geschiktheid hangt af van de prijs in de akte en de overige voorwaarden in onze Golden Visa-gids, en wordt bevestigd door uw advocaat en het Ministerie.