Αγορά ακινήτου στα Ιόνια Νησιά

Ποιος μπορεί να αγοράσει

Οποιοσδήποτε μπορεί να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα — πολίτες της ΕΕ, Βρετανοί, Αμερικανοί, Ισραηλινοί, Ελβετοί, Αυστραλοί ή οποιασδήποτε άλλης ιθαγένειας — ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω εταιρείας. Η μόνη εξαίρεση είναι η νομοθεσία περί «παραμεθόριων περιοχών» (ν. 1892/1990, όπως ισχύει), η οποία απαιτεί από αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ να λάβουν άδεια πριν αγοράσουν σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές. Τρία από τα νησιά στα οποία δραστηριοποιούμαστε είναι παραμεθόριες περιοχές: η Ερείκουσα, οι Οθωνοί και το Μαθράκι, τα μικρά Διαπόντια νησιά βορειοδυτικά της Κέρκυρας. Εκεί ο αγοραστής εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ χρειάζεται άδεια της Αποκεντρωμένης Διοίκησης πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, και μια αγορά χωρίς αυτήν είναι άκυρη — γι' αυτό υποβάλετε την αίτηση νωρίς και υπολογίστε αρκετούς μήνες. Οι Έλληνες και οι πολίτες της ΕΕ και της ΕΖΕΣ δεν επηρεάζονται. Η ίδια η Κέρκυρα, οι Παξοί, η Λευκάδα, το Μεγανήσι, ο Κάλαμος, ο Καστός, η Ιθάκη, η Κεφαλονιά, η Ζάκυνθος και τα Κύθηρα δεν είναι παραμεθόριες περιοχές και είναι ανοικτά σε κάθε ιθαγένεια χωρίς άδεια.

Η διαδικασία, βήμα προς βήμα

1. Ορίστε δικό σας δικηγόρο. Όχι του πωλητή, όχι του κατασκευαστή. Η παράσταση δικηγόρου δεν είναι πλέον υποχρεωτική εκ του νόμου για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, για έναν αγοραστή από το εξωτερικό όμως είναι η πιο χρήσιμη επιλογή συνεργάτη που θα κάνετε: διενεργεί τον έλεγχο τίτλων, κατέχει το πληρεξούσιό σας και παρίσταται στον συμβολαιογράφο για λογαριασμό σας. Υπολογίστε περίπου 1% επί του τιμήματος πλέον ΦΠΑ.

2. Αποκτήστε ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Εκδίδεται από τη φορολογική αρχή, συνήθως εντός λίγων ημερών, και κατά κανόνα τον αναλαμβάνει ο δικηγόρος σας με πληρεξούσιο. Τον χρειάζεστε για το συμβόλαιο, τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, την ετήσια δήλωση ακινήτων και τις παροχές κοινής ωφέλειας.

3. Τραπεζικός λογαριασμός. Ο ελληνικός λογαριασμός δεν αποτελεί νομική προϋπόθεση — το τίμημα μπορεί να εμβασθεί από την τράπεζά σας στο εξωτερικό απευθείας στον ελληνικό λογαριασμό του πωλητή — είναι όμως πρακτικός για τις παροχές κοινής ωφέλειας και τον φόρο ακινήτων, και απαιτείται εάν αγοράζετε για Golden Visa (άδεια διαμονής επενδυτή), όπου το σύνολο της επένδυσης πρέπει να καταβληθεί σε λογαριασμό στην Ελλάδα. Το άνοιγμα λογαριασμού για μη κατοίκους διαρκεί μία έως τρεις εβδομάδες και προϋποθέτει αποδεικτικά εισοδήματος και προέλευσης των κεφαλαίων.

4. Πληρεξούσιο. Υπογράφεται ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, ή σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου με επισημείωση (apostille) και μετάφραση. Επιτρέπει στον δικηγόρο σας να υπογράψει το συμβόλαιο εάν δεν μπορείτε να βρίσκεστε στην Ελλάδα την ημέρα εκείνη.

5. Έλεγχος τίτλων και Κτηματολογίου. Ο δικηγόρος σας ερευνά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο την κυριότητα, τις υποθήκες, τις διεκδικήσεις και τις αμφισβητήσεις ορίων, και παρακολουθεί την αλυσίδα των τίτλων. Στα νησιά, το στάδιο αυτό αποκαλύπτει ενίοτε αδήλωτες κληρονομιές ή εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη»· είναι προτιμότερο να εντοπιστούν τώρα.

6. Νομιμότητα του κτίσματος. Ο μηχανικός του πωλητή εκδίδει τη βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου του ακινήτου. Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Ο δικός σας μηχανικός θα πρέπει να ελέγξει την οικοδομική άδεια σε σχέση με ό,τι πράγματι κατασκευάστηκε.

7. Δασικός χάρτης, αρχαιολογία και αιγιαλός. Για κατοικίες με γη και για όλα τα οικόπεδα: ο κυρωμένος δασικός χάρτης (γη που εμφανίζεται ως δασική δεν μπορεί να δομηθεί και οι τίτλοι της μπορούν να αμφισβητηθούν από το Δημόσιο), έγγραφη βεβαίωση της Εφορείας Αρχαιοτήτων και ο καθορισμένος αιγιαλός. Η νέα δόμηση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό απαγορεύεται βάσει του χωροταξικού πλαισίου για τον τουρισμό που ισχύει από τον Αύγουστο του 2026.

8. Κράτηση και προσύμφωνο. Μόλις οι έλεγχοι ολοκληρωθούν χωρίς ευρήματα, καταβάλλεται προκαταβολή περίπου 10% — με τραπεζικό έμβασμα, ποτέ σε μετρητά — βάσει ιδιωτικού συμφωνητικού ή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου που καθορίζει το τίμημα, την ημερομηνία ολοκλήρωσης και τους όρους.

9. Το συμβόλαιο. Υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, με τον φόρο μεταβίβασης ήδη καταβεβλημένο. Ο συμβολαιογράφος καταγράφει τον τρόπο καταβολής του τιμήματος· από τον Δεκέμβριο του 2023, συμβόλαιο που αναφέρει καταβολή σε μετρητά είναι άκυρο και δεν μπορεί να καταχωριστεί.

10. Καταχώριση. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει το συμβόλαιο ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο. Η κυριότητα ολοκληρώνεται με την καταχώριση. Στη συνέχεια: μεταφορά των παροχών κοινής ωφέλειας, δήλωση του ακινήτου στο ετήσιο έντυπο Ε9, ασφάλιση.

Από μια καθαρή προσφορά έως το καταχωρισμένο συμβόλαιο, έξι έως δέκα εβδομάδες είναι ο συνήθης χρόνος για μεταπώληση με τακτοποιημένα έγγραφα. Τα οικόπεδα και τα ακίνητα που χρειάζονται τακτοποίηση απαιτούν περισσότερο χρόνο.

Τι κοστίζει

Ισχύουν δύο καθεστώτα, και το ποιο εφαρμόζεται εξαρτάται από το ακίνητο, όχι από εσάς.

Μεταπωλούμενα ακίνητα, καθώς και νεόδμητα για τα οποία ο κατασκευαστής έχει επιλέξει την αναστολή ΦΠΑ: φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09% (3% πλέον δημοτικού τέλους) επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.

Νεόδμητα που πωλούνται από κατασκευαστή: κατ' αρχήν ΦΠΑ 24% επί του τιμήματος αντί φόρου μεταβίβασης. Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα κτίσματα έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 βάσει του άρθρου 12 του ν. 5246/2025 για κατασκευαστές που έχουν υποβάλει αίτηση αναστολής· η αναστολή καλύπτει τότε όλα τα απούλητα ακίνητα του κατασκευαστή αυτού και αντί για ΦΠΑ εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης. Το σχέδιο νόμου που βρίσκεται τώρα σε δημόσια διαβούλευση θα παρέτεινε την αναστολή έως το τέλος του 2027· δεν έχει ψηφιστεί. Για οτιδήποτε ολοκληρώνεται μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει εγγράφως το καθεστώς ΦΠΑ πριν δεσμευθείτε.

Προτεινόμενη αλλαγή, όχι ακόμη νόμος — φόρος μεταβίβασης. Η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης για κατοικία που αγοράζει φυσικό πρόσωπο, το οποίο δεν είναι φορολογικός κάτοικος της ΕΕ ή του ΕΟΧ, θα αυξηθεί από 3% σε 15%. Το σχέδιο νόμου (άρθρο 16) βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση από τις 18 Οκτωβρίου έως την 1η Νοεμβρίου 2026 και προβλέπει ως ημερομηνία έναρξης την 1η Ιουλίου 2027. Δεν έχει ψηφιστεί. Δεν είναι ακόμη γνωστό ποιες αγορές θα εξαιρεθούν, μεταξύ άλλων αν εξαιρούνται οι αγορές για Golden Visa και οι αγορές των 250.000 € για αλλαγή χρήσης ή διατηρητέο κτίριο. Τα έξοδα σε αυτή την ενότητα προϋποθέτουν τον ισχύοντα συντελεστή.

Επιπλέον του φόρου:

Για μεταπωλούμενη βίλα αξίας 1.000.000 € το συνολικό κόστος ανέρχεται σε περίπου 8,5–9% συμπεριλαμβανομένης μεσιτικής αμοιβής αγοραστή, ή περίπου 6% χωρίς αυτήν. Εάν εφαρμόζεται ΦΠΑ 24%, το σύνολο πλησιάζει το 29%. Η αμοιβή μας αναγράφεται σε έγγραφη συμφωνία πριν από κάθε επίσκεψη, όπως απαιτεί ο ελληνικός νόμος.

Η πληρωμή

Το σύνολο του τιμήματος πρέπει να διακινηθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος: έμβασμα, τραπεζική επιταγή ή κάρτα. Οι τράπεζες εφαρμόζουν ελέγχους κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στα εισερχόμενα κεφάλαια, οπότε φυλάξτε τα έγγραφα που αποδεικνύουν την προέλευση των χρημάτων. Εάν αργότερα γίνετε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, φυλάξτε τα αποδεικτικά εισαγωγής των κεφαλαίων από το εξωτερικό — έχουν σημασία για τις ελληνικές διατάξεις περί τεκμηρίων.

Η κατοχή: οι ετήσιοι φόροι

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτων, υπολογιζόμενος ανά τετραγωνικό μέτρο βάσει ζώνης, παλαιότητας και άλλων παραγόντων, με πρόσθετο φόρο βάσει αξίας για μεμονωμένα ακίνητα άνω των 400.000 €. Καταβάλλεται σε μηνιαίες δόσεις. Από το 2026 προβλέπεται έκπτωση 20% (10% για κατοικίες φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 €) εφόσον η κατοικία είναι ασφαλισμένη έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας σε εγγεγραμμένη ασφαλιστική εταιρεία — αξίζει να το φροντίσετε από την πρώτη ημέρα.

Τα δημοτικά τέλη εισπράττονται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος.

Το εισόδημα από μισθώματα φορολογείται με προοδευτική κλίμακα: 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω από αυτό. Η βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων χωρίς υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου παραμένει στην κλίμακα αυτή χωρίς ΦΠΑ· τρία ή περισσότερα, ή οποιαδήποτε υπηρεσία πέραν του ιματισμού, αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο φόρος υπεραξίας από τη μεταπώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα τελεί σε αναστολή (άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος)· η τρέχουσα αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 (ν. 5162/2024, άρθρο 90), και το σχέδιο νόμου που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση θα την παρέτεινε έως το τέλος του 2027. Η παράταση αυτή δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.

Ο φόρος κληρονομιάς εφαρμόζεται στα ελληνικά ακίνητα ανεξαρτήτως του τόπου κατοικίας σας, με αφορολόγητο όριο 150.000 € ανά κληρονόμο για συζύγους και τέκνα και χαμηλούς συντελεστές πάνω από αυτό.

Βραχυχρόνια μίσθωση

Εάν μέρος του σχεδίου σας είναι η εκμίσθωση της κατοικίας το καλοκαίρι, τρία πράγματα πρέπει να γνωρίζετε. Κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται σε κάθε αγγελία. Από τον Οκτώβριο του 2025 ισχύουν ελάχιστες προδιαγραφές — ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, φαρμακείο πρώτων βοηθειών — με πρόστιμα από 5.000 €. Οι επισκέπτες καταβάλλουν τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά διανυκτέρευση (15 € σε περίοδο αιχμής για μονοκατοικία άνω των 80 m²). Κανένα νησί του Ιονίου δεν περιορίζει επί του παρόντος τις νέες εγγραφές, σε αντίθεση με το κέντρο της Αθήνας και τη Θεσσαλονίκη, το χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό του 2026 όμως παρέχει στα τοπικά πολεοδομικά σχέδια την εξουσία να θεσπίσουν περιορισμούς από το 2027. Και ένα ακίνητο που αγοράστηκε για Golden Visa με τους ισχύοντες κανόνες μπορεί να εκμισθώνεται για διαμονές 60 ημερών ή περισσότερο· η βραχυχρόνια εκμίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και η υπεκμίσθωση απαγορεύονται.

Οικόπεδα και δόμηση

Στην εκτός σχεδίου δόμηση, ένα οικόπεδο χρειάζεται κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 m² με νόμιμο πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό. Οικόπεδο 4.000 m² επιτρέπει συνήθως διώροφη κατοικία έως περίπου 186 m² δομήσιμης επιφάνειας, ύψους 7,5 m, σε απόσταση τουλάχιστον 15 m από τα όρια· μεγαλύτερα οικόπεδα επιτρέπουν περισσότερα, έως το ανώτατο όριο των 360 m². Οι παλαιές παρεκκλίσεις για μικρότερα οικόπεδα έληξαν στις 30 Ιουνίου 2026, οπότε οικόπεδο κάτω των 4.000 m² εκτός σχεδίου θα πρέπει να θεωρείται μη οικοδομήσιμο, εκτός εάν υπάρχει ήδη έγκυρη οικοδομική άδεια. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που αναμένονται από το 2027 ενδέχεται να επανακαθορίσουν τα όρια οικισμών και να αυξήσουν τα ελάχιστα εμβαδά οικοπέδων σε ορισμένα νησιά. Προωθούμε μόνο οικόπεδα με έγγραφη γνωμοδότηση οικοδομησιμότητας από τοπικό μηχανικό, και το αναφέρουμε σε κάθε αγγελία.

Διαμονή

Η αγορά ακινήτου δεν σας παρέχει από μόνη της το δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα, ούτε σας καθιστά φορολογικό κάτοικο. Οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να εγκατασταθούν ελεύθερα. Για τους υπόλοιπους υπάρχουν τρεις κύριες οδοί: η Golden Visa μέσω επιλέξιμης αγοράς ακινήτου (800.000 € στα μεγαλύτερα νησιά· 400.000 € σε Παξούς, Ιθάκη και Μεγανήσι και, με ανάγνωση νησί προς νησί, σε Κάλαμο, Καστό και στα Διαπόντια νησιά· 250.000 € για αλλαγή χρήσης που τεκμηριώνεται με έκθεση μηχανικού ή για διατηρητέο κτίριο — βλ. τον ξεχωριστό οδηγό μας), η βίζα ψηφιακού νομά για εργαζομένους εξ αποστάσεως με καθαρό μηνιαίο εισόδημα τουλάχιστον 3.500 €, και οι συνήθεις θεωρήσεις μακράς διαμονής. Όσοι μετεγκαθίστανται μπορούν επίσης να εξετάσουν τα ελληνικά φορολογικά καθεστώτα: κατ' αποκοπή φόρο 100.000 € επί του αλλοδαπού εισοδήματος για νέους κατοίκους που επενδύουν 500.000 €, κατ' αποκοπή φόρο 7% για αλλοδαπούς συνταξιούχους, και απαλλαγή 50% από τον φόρο εισοδήματος για όσους αναλαμβάνουν εργασία στην Ελλάδα — το καθένα με τις δικές του προϋποθέσεις και χρονικά όρια. Ο οδηγός μας για την Golden Visa περιλαμβάνει ενότητα γι' αυτά.

Η μελλοντική πώληση

Ένας αλλοδαπός ιδιοκτήτης μπορεί να μεταπωλήσει με τους ίδιους όρους με έναν Έλληνα. Θα χρειαστείτε τα ίδια έγγραφα που σας παρέδωσε ο πωλητής, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), επικαιροποιημένη βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού και φορολογική ενημερότητα. Ο φόρος υπεραξίας τελεί επί του παρόντος σε αναστολή (βλ. παραπάνω). Εάν το ακίνητο στηρίζει Golden Visa, η πώλησή του τερματίζει την άδεια, εκτός εάν έχει αγοραστεί πρώτα επιλέξιμο ακίνητο αντικατάστασης (βλ. τον οδηγό μας για τη Golden Visa).

Ο ρόλος μας στην αγορά σας

Είμαστε αδειοδοτημένοι Έλληνες μεσίτες αστικών συμβάσεων. Τα ακίνητα σε αυτόν τον ιστότοπο προέρχονται από αδειοδοτημένα συνεργαζόμενα μεσιτικά γραφεία και κατασκευαστές σε όλα τα νησιά, με τιμές και διαθεσιμότητα που ανανεώνονται από τα δικά τους συστήματα πολλές φορές την ημέρα· εμείς τα παρουσιάζουμε, οργανώνουμε επισκέψεις, ζητούμε από την πλευρά του πωλητή τους τίτλους και τις άδειες ώστε ο δικηγόρος σας να τα ελέγξει πριν δεσμεύσετε χρήματα, και διαπραγματευόμαστε για λογαριασμό σας. Ο δικηγόρος, ο μηχανικός και ο φορολογικός σας σύμβουλος είναι ανεξάρτητοι από εμάς, και θα σας συνιστούμε πάντοτε να τους ορίζετε. Κάθε ακίνητο σε αυτόν τον ιστότοπο εμφανίζει την ενεργειακή του κλάση όπως απαιτεί ο νόμος, αναφέρει εάν εφαρμόζεται ΦΠΑ, και επισημαίνει τη Golden Visa μόνο όπου η ζητούμενη τιμή φτάνει το ελάχιστο όριο της ζώνης και το ακίνητο έχει τουλάχιστον 120 m² κύριου εμβαδού (250.000 € για αλλαγή χρήσης που τεκμηριώνεται με έκθεση μηχανικού ή για διατηρητέο κτίριο). Η ένδειξη αντανακλά τη ζητούμενη τιμή· η επιλεξιμότητα εξαρτάται από το τίμημα στο συμβόλαιο και τις λοιπές προϋποθέσεις του οδηγού μας για τη Golden Visa, και την επιβεβαιώνουν ο δικηγόρος σας και το Υπουργείο.