Immobilienkauf auf den Ionischen Inseln

Wer kaufen darf

Jeder kann in Griechenland Eigentum erwerben — EU-Bürger, Briten, Amerikaner, Israelis, Schweizer, Australier oder jede andere Nationalität — als Privatperson oder über eine Gesellschaft. Die einzige Ausnahme ist das Gesetz über die „Grenzgebiete“ (Gesetz 1892/1990 in der geltenden Fassung), das von Käufern aus Nicht-EU-/EFTA-Staaten eine Genehmigung verlangt, bevor sie in bestimmten Grenzregionen kaufen. Drei der Inseln, auf denen wir tätig sind, sind Grenzgebiet: Ereikoussa, Othonoi und Mathraki, die kleinen Diapontischen Inseln nordwestlich von Korfu. Dort braucht ein Käufer von außerhalb der EU und der EFTA vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Genehmigung der Dezentralisierten Verwaltung, und ein Kauf ohne sie ist nichtig — stellen Sie den Antrag also früh und rechnen Sie mit mehreren Monaten. Griechische Staatsangehörige sowie Bürger der EU und der EFTA sind nicht betroffen. Korfu selbst, Paxos, Lefkada, Meganisi, Kalamos, Kastos, Ithaka, Kefalonia, Zakynthos und Kythira sind keine Grenzgebiete und stehen jeder Nationalität ohne Genehmigung offen.

Der Ablauf, Schritt für Schritt

1. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt. Nicht den des Verkäufers, nicht den des Bauträgers. Ein Anwalt ist für einen Immobilienkauf in Griechenland gesetzlich nicht mehr vorgeschrieben, aber für einen Käufer im Ausland ist er die mit Abstand nützlichste Beauftragung, die Sie vornehmen werden: Er führt die Eigentumsprüfungen durch, hält Ihre Vollmacht und sitzt in Ihrem Namen am Tisch des Notars. Rechnen Sie mit etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

2. Beantragen Sie eine griechische Steuernummer (AFM). Sie wird von der Steuerbehörde ausgestellt, in der Regel innerhalb weniger Tage, und normalerweise von Ihrem Anwalt unter Vollmacht beschafft. Sie benötigen sie für die Urkunde, die Grunderwerbsteuererklärung, die jährliche Immobilienerklärung und die Versorgungsverträge.

3. Bankkonto. Ein griechisches Konto ist gesetzlich nicht erforderlich — der Kaufpreis kann von Ihrer Bank im Ausland direkt auf das griechische Konto des Verkäufers überwiesen werden —, aber es ist praktisch für Versorgungsleistungen und Immobiliensteuer, und es ist Pflicht, wenn Sie für ein Golden Visa kaufen, bei dem die gesamte Investition auf ein Konto in Griechenland gezahlt werden muss. Die Kontoeröffnung für Gebietsfremde dauert ein bis drei Wochen und erfordert Einkommensnachweise und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel.

4. Vollmacht. Unterzeichnet vor einem griechischen Notar oder bei einem griechischen Konsulat bzw. einem ausländischen Notar mit Apostille und Übersetzung. Sie erlaubt es Ihrem Anwalt, die Urkunde zu unterzeichnen, wenn Sie am Tag der Beurkundung nicht in Griechenland sein können.

5. Eigentums- und Katasterprüfung. Ihr Anwalt prüft im griechischen Katasteramt Eigentum, Hypotheken, Ansprüche und Grenzstreitigkeiten und verfolgt die Eigentumskette zurück. Auf den Inseln bringt diese Phase gelegentlich nicht eingetragene Erbschaften oder Einträge mit „unbekanntem Eigentümer“ ans Licht; besser, man findet sie jetzt.

6. Baurechtliche Legalität. Der Ingenieur des Verkäufers stellt eine Bescheinigung über die baurechtliche Legalität und die digitale Gebäudeidentität der Immobilie aus. Nicht genehmigte Bauten müssen legalisiert werden, bevor die Urkunde unterzeichnet werden kann. Ihr eigener Ingenieur sollte die Baugenehmigung mit dem tatsächlich Gebauten abgleichen.

7. Waldkarte, Archäologie und Uferlinie. Bei Häusern mit Grundstück und bei allen Grundstücken: die ratifizierte Waldkarte (als Wald ausgewiesenes Land darf nicht bebaut werden, und der Staat kann die Eigentumstitel anfechten), eine schriftliche Bestätigung der Ephorie für Altertümer und die festgelegte Uferlinie. Neubauten innerhalb von 25 Metern von der Uferlinie sind nach dem seit August 2026 geltenden Raumordnungsrahmen für den Tourismus untersagt.

8. Reservierung und Vorvertrag. Sind die Prüfungen sauber, wird eine Anzahlung von rund 10 % geleistet — per Banküberweisung, niemals in bar — im Rahmen einer privatschriftlichen Vorvereinbarung oder eines notariellen Vorvertrags, der Preis, Fertigstellungstermin und Bedingungen festlegt.

9. Die Urkunde. Sie wird vor einem Notar unterzeichnet, nachdem die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde. Der Notar hält fest, wie der Kaufpreis gezahlt wurde; seit Dezember 2023 ist eine Urkunde, die eine Barzahlung ausweist, nichtig und kann nicht eingetragen werden.

10. Eintragung. Der Notar reicht die Urkunde elektronisch beim Katasteramt ein. Mit der Eintragung ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Danach: Versorgungsverträge umschreiben, die Immobilie in Ihrer jährlichen E9-Erklärung angeben, Versicherung abschließen.

Von einem sauberen Angebot bis zur eingetragenen Urkunde sind sechs bis zehn Wochen bei einer Bestandsimmobilie mit ordentlichen Unterlagen normal. Grundstücke und Immobilien, die legalisiert werden müssen, dauern länger.

Was es kostet

Es gelten zwei Regime, und welches, hängt von der Immobilie ab, nicht von Ihnen.

Bestandsimmobilien sowie Neubauten, bei denen der Bauträger die Aussetzung der Mehrwertsteuer gewählt hat: Grunderwerbsteuer von 3,09 % (3 % zuzüglich eines kommunalen Zuschlags) auf den höheren Wert von Kaufpreis und steuerlich festgesetztem Wert.

Neubauten, die von einem Bauträger verkauft werden: grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis anstelle der Grunderwerbsteuer. Die Mehrwertsteuer auf Neubauten ist nach Artikel 12 des Gesetzes 5246/2025 bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, und zwar für Bauträger, die die Aussetzung beantragt haben; sie erfasst dann alle unverkauften Objekte dieses Bauträgers, und anstelle der Mehrwertsteuer fällt Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzentwurf, der sich jetzt in der öffentlichen Konsultation befindet, würde die Aussetzung bis Ende 2027 verlängern; er ist nicht verabschiedet. Bei allem, was nach dem 31. Dezember 2026 fertiggestellt wird, lassen Sie sich die mehrwertsteuerliche Lage von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor Sie sich binden.

Vorgeschlagene Änderung, noch kein Gesetz — Grunderwerbsteuer. Die Regierung hat angekündigt, die Grunderwerbsteuer für Wohnimmobilien, die natürliche Personen ohne steuerliche Ansässigkeit in der EU oder im EWR kaufen, von 3 % auf 15 % anzuheben. Der Gesetzentwurf (Artikel 16) befindet sich vom 18. Oktober bis zum 1. November 2026 in der öffentlichen Konsultation und nennt den 1. Juli 2027 als Starttermin. Er ist nicht verabschiedet. Welche Käufe ausgenommen werden, ist noch nicht bekannt, auch nicht für Käufe im Rahmen eines Golden Visa sowie für Nutzungsänderungen und denkmalgeschützte Gebäude mit der Schwelle von 250.000 €. Die Kosten in diesem Abschnitt gehen vom derzeitigen Satz aus.

Zusätzlich zur Steuer:

Bei einer Bestandsvilla für 1.000.000 € liegt der Gesamtbetrag einschließlich Käuferprovision bei etwa 8,5–9 %, ohne diese bei rund 6 %. Fallen 24 % Mehrwertsteuer an, liegt die Summe näher bei 29 %. Unsere Provision wird, wie es das griechische Recht verlangt, vor jeder Besichtigung in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten.

Die Bezahlung

Der gesamte Kaufpreis muss über das Bankensystem fließen: Überweisung, Bankscheck oder Karte. Die Banken unterziehen eingehende Gelder Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung; bewahren Sie daher die Unterlagen auf, aus denen die Herkunft des Geldes hervorgeht. Sollten Sie später in Griechenland steuerlich ansässig werden, bewahren Sie die Nachweise auf, dass die Mittel aus dem Ausland eingeführt wurden — das ist für die griechischen Regeln zum fiktiven Einkommen von Bedeutung.

Der Besitz: die jährlichen Steuern

ENFIA ist die jährliche Immobiliensteuer, berechnet pro Quadratmeter nach Zone, Alter und weiteren Faktoren, mit einem wertabhängigen Zuschlag bei einzelnen Immobilien über 400.000 €. Sie wird in monatlichen Raten gezahlt. Seit 2026 gibt es einen Nachlass von 20 % (10 % bei Häusern mit einem steuerlichen Wert über 500.000 €), wenn das Haus bei einem zugelassenen Versicherer gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung versichert ist — das lohnt sich vom ersten Tag an.

Kommunale Abgaben werden über die Stromrechnung erhoben.

Mieteinnahmen werden nach einem progressiven Tarif besteuert: 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 36.000 € und 45 % darüber. Die Kurzzeitvermietung von bis zu zwei Immobilien ohne hotelartige Leistungen bleibt in diesem Tarif und ohne Mehrwertsteuer; ab drei Immobilien oder bei Leistungen, die über Bettwäsche hinausgehen, gilt sie als gewerbliche Tätigkeit.

Die Steuer auf Veräußerungsgewinne beim Weiterverkauf von Immobilien durch Privatpersonen ist ausgesetzt (Artikel 41 des Einkommensteuerkodex); die derzeitige Aussetzung läuft bis zum 31. Dezember 2026 (Gesetz 5162/2024, Artikel 90), und der Gesetzentwurf in der öffentlichen Konsultation würde sie bis Ende 2027 verlängern. Diese Verlängerung ist nicht verabschiedet.

Erbschaftsteuer fällt auf griechische Immobilien unabhängig von Ihrem Wohnsitz an, mit einem Freibetrag von 150.000 € je Erbe für Ehegatten und Kinder und niedrigen Sätzen darüber.

Kurzzeitvermietung

Wenn Sie das Haus im Sommer vermieten möchten, sollten Sie drei Dinge wissen. Jede Immobilie muss eine Registrierungsnummer (AMA) tragen, die in jedem Inserat erscheint. Seit Oktober 2025 gelten Mindeststandards — Haftpflichtversicherung, Rauchmelder, Erklärung eines Elektrikers, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten — mit Bußgeldern ab 5.000 €. Gäste zahlen pro Nacht eine Klimaresilienzabgabe (15 € in der Saison für ein freistehendes Haus über 80 m²). Derzeit beschränkt keine Ionische Insel neue Registrierungen, anders als das Zentrum von Athen und Thessaloniki, aber der Raumordnungsrahmen für den Tourismus von 2026 gibt den lokalen Plänen die Befugnis, ab 2027 Begrenzungen einzuführen. Und eine nach den derzeitigen Regeln für ein Golden Visa gekaufte Immobilie darf für Aufenthalte von 60 Tagen oder länger vermietet werden; Kurzzeitvermietung im Rahmen der Sharing Economy und Untervermietung sind untersagt.

Grundstücke und Bauen

Außerhalb der Siedlungsgrenzen braucht ein Grundstück im Allgemeinen mindestens 4.000 m² mit rechtmäßiger Front an einer anerkannten Straße. Ein Grundstück von 4.000 m² erlaubt in der Regel ein zweigeschossiges Haus mit bis zu etwa 186 m² Geschossfläche und 7,5 m Höhe, mit einem Abstand von mindestens 15 m zu den Grundstücksgrenzen; größere Grundstücke erlauben mehr, bis zu einer Obergrenze von 360 m². Die alten Ausnahmen für kleinere Grundstücke sind am 30. Juni 2026 ausgelaufen, sodass ein Grundstück unter 4.000 m² außerhalb des Bebauungsplans als unbebaubar gelten sollte, sofern nicht bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Die ab 2027 erwarteten lokalen Stadtentwicklungspläne könnten die Siedlungsgrenzen neu ziehen und die Mindestgrundstücksgrößen auf einigen Inseln anheben. Wir vermarkten nur Grundstücke mit einer schriftlichen Stellungnahme eines örtlichen Ingenieurs zur Bebaubarkeit, und wir weisen in jedem Inserat darauf hin.

Aufenthalt

Der Kauf einer Immobilie gibt Ihnen für sich genommen kein Recht, in Griechenland zu leben, und er macht Sie nicht steuerlich ansässig. EU-Bürger können sich frei niederlassen. Für andere gibt es drei Hauptwege: das Golden Visa durch einen qualifizierenden Immobilienkauf (800.000 € auf den größeren Inseln; 400.000 € auf Paxos, Ithaka und Meganisi und, bei einer Betrachtung Insel für Insel, auf Kalamos, Kastos und den Diapontischen Inseln; 250.000 € für eine durch Ingenieurgutachten belegte Nutzungsänderung oder ein denkmalgeschütztes Gebäude — siehe unseren gesonderten Leitfaden), das Digital-Nomad-Visum für Fernarbeitende mit einem Nettoeinkommen von mindestens 3.500 € im Monat und gewöhnliche Visa für längere Aufenthalte. Wer nach Griechenland zieht, kann zudem die griechischen Steuerregime in Betracht ziehen: eine Pauschalsteuer von 100.000 € auf ausländische Einkünfte für Neuansässige, die 500.000 € investieren, eine Pauschalsteuer von 7 % für ausländische Rentner und eine Befreiung von 50 % der Einkommensteuer für Personen, die eine Arbeit in Griechenland aufnehmen — jeweils mit eigenen Bedingungen und Fristen. Unser Golden-Visa-Leitfaden enthält einen Abschnitt dazu.

Der spätere Verkauf

Ein ausländischer Eigentümer kann zu denselben Bedingungen weiterverkaufen wie ein griechischer. Sie benötigen dieselben Unterlagen, die Ihnen der Verkäufer übergeben hat, einen Energieausweis, eine aktuelle Bescheinigung über die baurechtliche Legalität und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Steuer auf Veräußerungsgewinne ist derzeit ausgesetzt (siehe oben). Stützt die Immobilie ein Golden Visa, beendet ihr Verkauf den Aufenthaltstitel, sofern nicht zuvor eine qualifizierende Ersatzimmobilie gekauft wurde (siehe unseren Golden-Visa-Leitfaden).

Unsere Rolle bei Ihrem Kauf

Wir sind lizenzierte griechische Immobilienmakler. Die Immobilien auf dieser Website stammen von lizenzierten Partnermaklern und Bauträgern auf allen Inseln, deren Preise und Verfügbarkeit mehrmals täglich aus ihren eigenen Systemen aktualisiert werden; wir präsentieren sie, organisieren Besichtigungen, fordern von der Verkäuferseite die Eigentums- und Genehmigungsunterlagen an, damit Ihr Anwalt sie prüfen kann, bevor Sie Geld binden, und verhandeln in Ihrem Namen. Ihr Anwalt, Ingenieur und Steuerberater sind von uns unabhängig, und wir werden Ihnen stets raten, sie zu beauftragen. Jede Immobilie auf dieser Website zeigt, wie gesetzlich vorgeschrieben, ihre Energieklasse, gibt an, ob Mehrwertsteuer anfällt, und trägt die Golden-Visa-Kennzeichnung nur dort, wo der Angebotspreis das Minimum der Zone erreicht und die Immobilie mindestens 120 m² Hauptfläche hat (250.000 € bei einer durch Ingenieurgutachten belegten Nutzungsänderung oder einem denkmalgeschützten Gebäude). Die Kennzeichnung gibt den Angebotspreis wieder; ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom in der Urkunde genannten Preis und den übrigen Bedingungen in unserem Golden-Visa-Leitfaden ab und wird von Ihrem Anwalt und dem Ministerium bestätigt.