Das griechische Golden Visa auf den Ionischen Inseln

Was es ist

Das Golden Visa ist ein fünfjähriger griechischer Aufenthaltstitel für Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten, die eine qualifizierende Investition tätigen, meist den Kauf einer Immobilie. Er ist um jeweils weitere fünf Jahre verlängerbar, solange Sie die Immobilie behalten, er gilt ohne Mindestaufenthalt in Griechenland, er erstreckt sich auf Ihre Familie und er erlaubt Aufenthalte von bis zu 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen in den übrigen Schengen-Staaten. Er gibt kein Recht auf Zugang zu einer Beschäftigung in Griechenland (Artikel 100 Absatz 9), und er macht Sie für sich genommen nicht in Griechenland steuerlich ansässig.

Die folgenden Regeln stammen aus Artikel 100 des Migrationskodex (Gesetz 5038/2023), neu gefasst durch Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 und in Kraft seit dem 5. April 2024 (Käufe, die bis zum 31. August 2024 verbindlich vereinbart waren, konnten bei den früheren Regeln bleiben), sowie aus dem Rundschreiben 1/2026 des Ministeriums für Migration und Asyl vom 21. April 2026.

Die Schwellenwerte

Seit dem 1. September 2024 hängt die Mindestinvestition davon ab, wo die Immobilie liegt. Die Region Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und jede Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern bei der letzten Volkszählung liegen in der Zone von 800.000 €. Überall sonst gelten 400.000 €. Maßgeblich ist die jüngste Volkszählung, die von 2021. Wir wenden die Regel Insel für Insel auf Grundlage der Zahlen von 2021 an und haben keine amtliche Liste der infrage kommenden Inseln gefunden; das Ergebnis ist ein echter Unterschied auf den Ionischen Inseln:

800.000 €: Korfu, Kefalonia, Zakynthos, Lefkada, Kythira.

400.000 €: Paxos (mit Antipaxos), Meganisi und Ithaka.

400.000 € bei einer Betrachtung Insel für Insel: Kalamos und Kastos vor Lefkada sowie die Diapontischen Inseln Ereikoussa, Othonoi und Mathraki vor Korfu. Verwaltungsmäßig gehören diese Inseln zu den Gemeinden Lefkada und Korfu, und uns ist keine amtliche Auslegung bekannt, wie die Prüfung der 3.100 Einwohner auf sie anzuwenden ist; bei einer Betrachtung auf Gemeindeebene würde die Stufe von 800.000 € gelten. Lassen Sie sich die Einstufung von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor Sie sich auf 400.000 € verlassen.

Ereikoussa, Othonoi und Mathraki sind zudem Grenzgebiet: Wer dort für ein Golden Visa kauft — per Definition von außerhalb der EU —, braucht vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Genehmigung der Dezentralisierten Verwaltung; unser Kaufleitfaden erklärt die Regel.

Eine Anmerkung zu Ithaka: Mit 2.862 Einwohnern im Jahr 2021 liegt es unter der Grenze von 3.100, daher nennen wir den Wert von 400.000 €, der sich aus dem Gesetz und der Volkszählung von 2021 ergibt. Der Abstand ist gering; bevor Sie sich darauf verlassen, lassen Sie Ihren Anwalt die Einstufung schriftlich bei der Migrationsbehörde bestätigen.

Zwei weitere Wege stehen überall in Griechenland ab 250.000 € offen, und die Anforderung von 120 m² gilt für keinen von beiden.

Nutzungsänderung. Ein bestehendes gewerblich, beruflich oder industriell genutztes Gebäude, das in Wohnraum umgewandelt wurde. Die 250.000 € sind der in der Urkunde genannte Preis: Stellplätze und Abstellräume, die in derselben Urkunde und im selben Gebäude gekauft werden, können hinzugerechnet werden, die Baukosten nicht. Die Umwandlung, ausgeführt vom Käufer oder vom Verkäufer, muss nach dem 5. April 2024 und vor Ihrem Antrag abgeschlossen sein und wird durch ein Ingenieurgutachten belegt. Ein ehemaliges Industriegebäude braucht fünf Jahre ohne ein Industrieunternehmen darin (Handwerksbetriebe sind ausgenommen). Die Immobilie darf nicht als Sitz oder Zweigniederlassung einer Gesellschaft dienen, und die Stufe von 250.000 € kann je Immobilie nur einmal genutzt werden: Ein späterer Käufer fällt unter die regulären Schwellenwerte. Der Weg gilt für bestehende Gebäude; ein unter einer Büro-Baugenehmigung errichteter und später in Wohnungen geänderter Neubau kommt daher nicht infrage.

Denkmalgeschütztes Gebäude. Ein denkmalgeschütztes Gebäude oder eine Immobilie, die ein solches enthält, das restauriert oder wiederaufgebaut werden soll. Die Arbeiten müssen vor der ersten Verlängerung des Aufenthaltstitels abgeschlossen sein; eine Übertragung der Immobilie vor dem Abschluss ist nichtig, und unterbliebene Restaurierung führt zum Widerruf des Aufenthaltstitels und zu einem Bußgeld von 150.000 €.

Die Regeln, an denen es scheitert

Eine Immobilie und 120 m² Hauptflächen dort, wo die Prüfung gilt. Die Investition muss eine einzelne Immobilie sein. Bei den Wegen mit 800.000 € und 400.000 € muss eine bebaute Immobilie oder eine mit Baugenehmigung Hauptflächen von insgesamt mindestens 120 m² haben; ein unbebautes Grundstück ohne Genehmigung und die Wege mit 250.000 € fallen nicht unter die Anforderung von 120 m². Stellplätze und Abstellräume zählen nicht zu den 120 m², auch wenn ihr Preis zum Wert zählt, sofern sie in derselben Urkunde und im selben Gebäude gekauft werden. Zwei kleinere Einheiten lassen sich nicht zusammenrechnen. Ehegatten können eine Immobilie zu einem Schwellenwert gemeinsam besitzen; nicht verwandte Miteigentümer müssen den Schwellenwert jeweils mit ihrem eigenen Anteil erreichen.

Grundstücke. Ein unbebautes Grundstück ohne Baugenehmigung kann mit seinem eigenen Preis zum Mindestwert seiner Zone genügen. Kommentatoren sagen, die Baukosten auf einem Grundstück könnten für die Wertprüfung dem Grundstückspreis hinzugerechnet werden, doch wir haben dies in den Texten des Ministeriums nicht gefunden; lassen Sie sich das von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor Sie sich auf einen Plan aus Grundstückskauf und Neubau verlassen.

Maßgeblich ist der in der Urkunde genannte Preis, vor der Antragstellung vollständig bezahlt, per Banküberweisung oder Karte auf ein Konto in Griechenland. Die Zahlung durch einen Ehegatten oder einen Verwandten bis zum zweiten Grad ist zulässig, wenn sie in der Urkunde angegeben wird. Geld, das vor oder nach dem Kauf an den Käufer zurückfließt, etwa als Preisnachlass, Cashback oder Rent-back, mindert die tatsächliche Investition, und der Aufenthaltstitel kann widerrufen werden, wenn sie dadurch unter das Minimum fällt.

Vermietung ab 60 Tagen. Eine nach den derzeitigen Regeln gekaufte Immobilie (Käufe ab dem 1. September 2024) darf für Aufenthalte von 60 Tagen oder länger vermietet werden. Kurzzeitvermietung im Rahmen der Sharing Economy und Untervermietung sind untersagt; die Folge sind der Widerruf des Aufenthaltstitels und ein Bußgeld von 50.000 €. Was „kurzzeitig“ bedeutet, bestimmt Artikel 111 des Gesetzes 4446/2016: ein festgelegter Zeitraum unter 60 Tagen, ohne Leistungen über Unterkunft und Bettwäsche hinaus. Gehen Sie davon aus, dass jede Vermietung für kürzere Aufenthalte erfasst ist. Wenn Sie auf Mieteinnahmen im Sommer setzen, ist das Golden Visa das falsche Instrument; wenn Sie ein Haus zur eigenen Nutzung suchen, das Sie vielleicht über den Winter vermieten, funktioniert es.

Behalten Sie die Immobilie. Ein Verkauf, bevor Sie eine qualifizierende Ersatzimmobilie besitzen, beendet den Aufenthaltstitel. Kaufen Sie zuerst den Ersatz, melden Sie ihn der Migrationsbehörde und verkaufen Sie erst dann.

Prüfen Sie jede Kennzeichnung „Golden Visa“ am Mindestwert der Zone. Im April 2026 hat das Ministerium für Migration und Asyl das Rundschreiben 1/2026 erlassen, das irreführende Werbung zu den Bedingungen des Aufenthaltstitels — Preis, Zahlungsweise, die gewährten Rechte — sowie Geld behandelt, das rund um den Kauf an den Käufer zurückfließt. Es weist die Dienststellen des Ministeriums an, solche Fälle an die Steuer- und Geldwäschebehörden weiterzuleiten, und bereits erteilte Aufenthaltstitel können widerrufen werden (IMI Daily fasst das Rundschreiben zusammen). Auf dieser Website erscheint die Golden-Visa-Kennzeichnung nur bei Inseraten, deren Angebotspreis das Minimum der Insel erreicht und die mindestens 120 m² Hauptfläche haben, oder bei 250.000 € für eine durch Ingenieurgutachten belegte Nutzungsänderung oder ein denkmalgeschütztes Gebäude. Die Kennzeichnung gibt den Angebotspreis und die angegebene Größe wieder; maßgeblich ist rechtlich der in der Urkunde genannte Preis zusammen mit den Bedingungen auf dieser Seite, und ob die Voraussetzungen erfüllt sind, bestätigen Ihr Anwalt und das Ministerium, nicht wir.

Familie

Der Aufenthaltstitel umfasst Ihren Ehegatten oder eingetragenen Partner, Kinder unter 21 Jahren, die Eltern beider Ehegatten und seit 2026 (Gesetz 5275/2026) auch volljährige Kinder ohne Geschäftsfähigkeit. Kinder, die 21 werden, erhalten einen eigenen dreijährigen Aufenthaltstitel.

Kosten und Dauer

Die wichtigsten staatlichen Gebühren betragen 2.000 € für den Hauptantragsteller bei Erteilung und bei jeder Verlängerung sowie 16 € je Karte, zuzüglich einer privaten Krankenversicherung. Fragen Sie Ihren Anwalt nach den Gebühren, die für jedes Familienmitglied gelten. Rechnen Sie außerdem mit den gewöhnlichen Kaufnebenkosten, die in unserem Kaufleitfaden beschrieben sind.

Vorgeschlagene Änderung, noch kein Gesetz — Grunderwerbsteuer. Die Regierung hat angekündigt, die Grunderwerbsteuer für Wohnimmobilien, die natürliche Personen ohne steuerliche Ansässigkeit in der EU oder im EWR kaufen, von 3 % auf 15 % anzuheben. Der Gesetzentwurf (Artikel 16) befindet sich vom 18. Oktober bis zum 1. November 2026 in der öffentlichen Konsultation und nennt den 1. Juli 2027 als Starttermin. Er ist nicht verabschiedet. Welche Käufe ausgenommen werden, ist noch nicht bekannt, auch nicht, wie Käufe für das Golden Visa sowie Nutzungsänderungen und denkmalgeschützte Gebäude mit der Schwelle von 250.000 € behandelt werden. Die Kaufkosten in unserem Kaufleitfaden gehen vom derzeitigen Satz aus.

Das Gesetz sieht eine Entscheidungsfrist von zwei Monaten ab vollständiger Akte vor (Artikel 100 Absatz 10), und die Leistungsbeschreibungen des Ministeriums nennen 50 bis 60 Tage. Die Wartezeiten schwanken: Nach Ministeriumsdaten, über die IMI Daily berichtet, lag der Rückstau Ende Juli 2026 bei 29.273 Anträgen.

Was sich ändern könnte

Die im August 2026 vorgestellte Nationale Wohnungsstrategie 2026–2035 schlägt eine neue Golden-Visa-Kategorie für Portfolios aus mehreren Immobilien vor, die ausschließlich langfristig vermietet werden. Es handelt sich um eine politische Entscheidung, die noch der Gesetzgebung bedarf; die bestehenden Schwellenwerte sind unverändert. Die vorgeschlagene Änderung der Grunderwerbsteuer ist unter „Kosten und Dauer“ beschrieben. Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich das Gesetz ändert, und datieren sie, damit Sie sehen, wann sie zuletzt überprüft wurde.

Golden Visa im Vergleich zu den anderen Wegen

Wenn Sie EU-Bürger sind, brauchen Sie nichts davon. Wenn Sie nach Griechenland ziehen, um von dort aus zu arbeiten, ist das Digital-Nomad-Visum (3.500 € Nettoeinkommen im Monat, kein Immobilienkauf erforderlich) in der Regel einfacher. Wenn Sie tatsächlich in Griechenland leben werden, behandelt der nächste Abschnitt die steuerliche Seite.

Steuerliche Ansässigkeit und die Pauschalsteuer von 100.000 €

Die steuerliche Ansässigkeit ist vom Aufenthaltstitel getrennt. Weder der Kauf noch der Aufenthaltstitel macht Sie in Griechenland steuerlich ansässig. Mehr als 183 Tage in Griechenland innerhalb eines Zwölfmonatszeitraums führen in der Regel dazu. Griechenland bietet Neuansässigen dann drei Sonderregime, von denen jedes gesondert und mit eigener Frist beantragt wird.

Die Pauschalsteuer von 100.000 € (Artikel 5A des Gesetzes 4172/2013). Ein fester Betrag von 100.000 € im Jahr deckt sämtliche Einkünfte aus ausländischen Quellen ab, unabhängig von ihrer Höhe. Die Zahlung hat abgeltende Wirkung: Die ausländischen Einkünfte müssen in Griechenland nicht erklärt werden, und im Ausland gezahlte Steuern werden nicht angerechnet. Einkünfte aus griechischen Quellen werden normal besteuert. Die Regelung gilt für bis zu 15 Steuerjahre und kann nicht verlängert werden.

Sie dürfen in sieben der acht Jahre vor dem Umzug nicht in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein und müssen innerhalb von drei Jahren nach der Antragstellung mindestens 500.000 € in Griechenland investieren: Kauf oder Bau einer Immobilie, Kapital in einer griechischen Gesellschaft, griechische Staatsanleihen, ein griechischer alternativer Investmentfonds oder börsennotierte griechische Aktien oder Anleihen — höchstens drei, keine von Verwandten, alle über den gesamten Zeitraum gehalten. Investitionen seit dem 12. Dezember 2019 zählen, und Sie können den Antrag bis zu drei Jahre nach Abschluss der Investition stellen, sodass auch ein früherer Kauf die Bedingung erfüllen kann.

Familie, Erbschaft und Schenkungen. Ihr Ehegatte oder eingetragener Partner, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel können für jeweils 20.000 € im Jahr einbezogen werden. Bewegliches Vermögen im Ausland (Wertpapiere, Konten) ist von der griechischen Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit; ausländische Immobilien unterliegen ohnehin nicht der griechischen Erbschaftsteuer.

Das Golden Visa durch Immobilienerwerb allein erfüllt die Bedingung von 500.000 € nicht. Diese Bedingung erfüllt nur der gesonderte Aufenthaltstitel für Investitionstätigkeit. Eine seit dem 12. Dezember 2019 für mindestens 500.000 € gekaufte Immobilie kann für sich genommen genügen; eine zum Mindestwert von 400.000 € reicht nicht aus. Lassen Sie sich die Einstufung von Ihrem Berater schriftlich bestätigen.

Das Verfahren 2026. Nach Artikel 5A in der Fassung des Gesetzes 5313/2026 (Regierungsblatt, FEK A' 102 vom 25. Juni 2026) und der Entscheidung der Steuerbehörde A.1147/2026 (FEK B' 4431 vom 20. Juli 2026, berichtigt durch FEK B' 4838 vom 4. August 2026): Antrag über das Portal myAADE bis zum 30. September des Jahres, in dem Sie umziehen (bei einem Umzug nach dem 2. Juli im folgenden Steuerjahr); Unterlagen bis zum 31. Oktober; Bescheid innerhalb von 60 Tagen und spätestens am letzten Arbeitstag im November; Zahlung in einer Summe bis zum letzten Arbeitstag im Dezember. Die Steuerbehörde legt diese Termine fest und kann sie ändern; wir datieren diese Seite.

Die beiden anderen Regime. Rentner (Artikel 5B) zahlen 15 Steuerjahre lang pauschal 7 % auf sämtliche Einkünfte aus ausländischen Quellen, wenn sie in fünf der vorangegangenen sechs Jahre nicht in Griechenland steuerlich ansässig waren und aus einem Staat zuziehen, der mit Griechenland ein Abkommen über die Zusammenarbeit in Steuersachen hat; Antrag bis zum 31. Oktober (Entscheidung der Steuerbehörde A.1192/2026). Bei Aufnahme einer neuen unselbstständigen oder selbstständigen Tätigkeit (Artikel 5C) sind sieben Steuerjahre lang 50 % der griechischen Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit oder unternehmerischer Tätigkeit steuerfrei: dieselbe Fünf-von-sechs-Prüfung, Arbeitnehmer nur auf neu geschaffenen Stellen, eine erklärte Absicht, mindestens zwei Jahre zu bleiben.

Das Aufenthaltsrecht ist davon getrennt. Keines dieser Regime erlaubt es einem Staatsangehörigen eines Nicht-EU-Staates, in Griechenland zu leben; dafür braucht es weiterhin ein nationales Visum und einen Aufenthaltstitel, etwa das Golden Visa. EU-Bürger können sich frei niederlassen, brauchen aber den Bescheid der Steuerbehörde.

Wenn Sie das Vereinigte Königreich verlassen. Das Vereinigte Königreich hat sein auf dem Domizil beruhendes Regime am 6. April 2025 beendet. Wer später in das Vereinigte Königreich zurückkehrt, erhält eine vierjährige Entlastung für ausländische Einkünfte und Veräußerungsgewinne erst nach zehn aufeinanderfolgenden Steuerjahren im Ausland. Nach den seitdem geltenden Erbschaftsteuerregeln bleibt, wer in mindestens 10 der vorangegangenen 20 Steuerjahre im Vereinigten Königreich ansässig war, nach dem Wegzug mit seinem weltweiten Vermögen der britischen Erbschaftsteuer unterworfen: drei Jahre nach 10 bis 13 Jahren Ansässigkeit, ein Jahr mehr für jedes weitere Jahr, zehn Jahre nach 20 Jahren. Die steuerliche Ansässigkeit in Griechenland beendet die Steuerpflicht im Land, das Sie verlassen, nicht — am wenigsten bei der Erbschaftsteuer. Planen Sie beide Systeme zusammen.

Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Lassen Sie sich in Griechenland und in Ihrem Heimatland beraten, bevor Sie entscheiden, wo und was Sie kaufen, und vor der Beurkundung.