La Golden Visa greca nelle Isole Ionie

Che cos'è

La Golden Visa è un permesso di soggiorno greco della durata di cinque anni concesso ai cittadini extra-UE che effettuano un investimento idoneo, il più delle volte l'acquisto di un immobile. È rinnovabile per ulteriori periodi di cinque anni finché si mantiene la proprietà dell'immobile, resta valida senza un periodo minimo di soggiorno in Grecia, si estende alla famiglia e consente soggiorni fino a 90 giorni su ogni periodo di 180 giorni negli altri paesi Schengen. Non dà diritto di accesso al lavoro in Grecia (articolo 100, paragrafo 9) e non rende di per sé residenti fiscali in Grecia.

Le regole che seguono derivano dall'articolo 100 del Codice della migrazione (legge 5038/2023), come sostituito dall'articolo 64 della legge 5100/2024, in vigore dal 5 aprile 2024 (gli acquisti vincolati entro il 31 agosto 2024 potevano restare soggetti alle norme precedenti), e dalla circolare 1/2026 del Ministero della Migrazione e dell'Asilo del 21 aprile 2026.

Le soglie

Dal 1° settembre 2024 l'investimento minimo dipende da dove si trova l'immobile. La regione dell'Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e ogni isola con più di 3.100 abitanti all'ultimo censimento rientrano nella fascia degli 800.000 €. Ovunque altrove la soglia è di 400.000 €. Il censimento più recente è quello del 2021. Applichiamo la regola isola per isola sui dati del 2021 e non abbiamo trovato un elenco ufficiale delle isole idonee; il risultato è una differenza concreta nelle Isole Ionie:

800.000 €: Corfù, Cefalonia, Zante, Lefkada, Citera.

400.000 €: Paxos (con Antipaxos), Meganisi e Itaca.

400.000 € secondo una lettura isola per isola: Kalamos e Kastos al largo di Lefkada e le isole Diapontie di Ereikoussa, Othonoi e Mathraki al largo di Corfù. Dal punto di vista amministrativo queste isole appartengono ai comuni di Lefkada e di Corfù e non siamo a conoscenza di una pronuncia ufficiale su come si applichi a esse il criterio dei 3.100 abitanti; secondo una lettura per comune varrebbe la soglia degli 800.000 €. Chieda al Suo avvocato di confermare per iscritto la classificazione prima di fare affidamento sui 400.000 €.

Ereikoussa, Othonoi e Mathraki sono anche zone di confine, dove chi acquista per la Golden Visa — per definizione extra-UE — deve ottenere l'autorizzazione dell'amministrazione decentrata prima della firma dell'atto; la nostra guida all'acquisto spiega la regola.

Una nota su Itaca: la sua popolazione del 2021, pari a 2.862 abitanti, la colloca sotto la soglia dei 3.100, per cui indichiamo la cifra di 400.000 €, che è quella che risulta dalla legge e dal censimento del 2021. Il margine è stretto: prima di farvi affidamento, chieda al Suo avvocato di confermare per iscritto la classificazione presso l'autorità per l'immigrazione.

Esistono altri due percorsi validi ovunque in Grecia, a 250.000 €, e il requisito dei 120 m² non si applica a nessuno dei due.

Cambio di destinazione d'uso. Un edificio esistente commerciale, professionale o industriale convertito a uso residenziale. I 250.000 € sono il prezzo indicato nell'atto: a questa cifra si possono sommare posti auto e cantine acquistati nello stesso atto e nello stesso edificio, ma non il costo dei lavori. La conversione, eseguita dall'acquirente o dal venditore, deve essere completata dopo il 5 aprile 2024 e prima della domanda ed è documentata da una perizia di un ingegnere. Un ex edificio industriale richiede cinque anni senza che vi abbia operato un'impresa industriale (con l'eccezione delle officine artigianali). L'immobile non può essere la sede né una succursale di una società, e la soglia dei 250.000 € si può utilizzare una sola volta per immobile: un acquirente successivo rientra nelle soglie ordinarie. Il percorso riguarda gli edifici esistenti: un edificio nuovo realizzato con un permesso per uffici e poi modificato in abitazioni non rientra.

Edificio vincolato. Un edificio vincolato, o un immobile che ne contiene uno, da restaurare o ricostruire. I lavori devono essere completati prima del primo rinnovo del permesso; un trasferimento dell'immobile prima del completamento è nullo e il mancato restauro comporta la revoca del permesso e una sanzione di 150.000 €.

Le regole su cui si inciampa

Un solo immobile e 120 m² di superfici principali, dove il requisito si applica. L'investimento deve consistere in un unico immobile. Sui percorsi da 800.000 € e da 400.000 €, un immobile edificato, o per il quale esiste un permesso di costruire, deve avere superfici principali di almeno 120 m² in totale; un terreno nudo senza permesso e i percorsi da 250.000 € sono esclusi dal requisito dei 120 m². Posti auto e cantine non concorrono ai 120 m², anche se il loro prezzo conta ai fini del valore quando sono acquistati nello stesso atto e nello stesso edificio. Non è possibile sommare due unità più piccole. I coniugi possono essere comproprietari di un immobile su un'unica soglia; i comproprietari non legati da parentela devono raggiungere ciascuno la soglia con la propria quota.

Terreni. Un terreno nudo senza permesso di costruire può essere idoneo con il proprio prezzo, al minimo previsto per la sua zona. Alcuni commentatori sostengono che il costo della costruzione su un terreno possa essere aggiunto al prezzo del terreno ai fini del criterio di valore, ma non l'abbiamo trovato nei testi del Ministero; chieda al Suo avvocato di confermarlo per iscritto prima di fare affidamento su un progetto di acquisto del terreno seguito da una costruzione.

Il criterio di valore è il prezzo indicato nell'atto, pagato integralmente prima della domanda, con bonifico bancario o carta su un conto in Grecia. Il pagamento da parte del coniuge o di un parente fino al secondo grado è consentito se dichiarato nell'atto. Le somme che tornano all'acquirente prima o dopo l'acquisto, come uno sconto, un cash-back o un rent-back, riducono l'investimento reale, e il permesso può essere revocato se ciò lo porta sotto il minimo.

Locazione per 60 giorni o più. Un immobile acquistato con le norme attuali (acquisti dal 1° settembre 2024) può essere locato per soggiorni di 60 giorni o più. La locazione breve nell'ambito dell'economia della condivisione e la sublocazione sono vietate; ne conseguono la revoca del permesso e una sanzione amministrativa di 50.000 €. Per "breve" si fa riferimento all'articolo 111 della legge 4446/2016: un periodo stabilito inferiore a 60 giorni, senza servizi oltre all'alloggio e alla biancheria da letto. Parta dal presupposto che rientri nel divieto qualsiasi locazione per soggiorni più brevi. Se il Suo progetto è ottenere redditi da affitti estivi, la Golden Visa è lo strumento sbagliato; se il Suo progetto è una casa da usare e forse da affittare d'inverno, funziona.

Mantenga l'immobile. Vendere prima di possedere un altro immobile idoneo in sostituzione annulla il permesso. Acquisti prima l'immobile sostitutivo, lo comunichi all'autorità per l'immigrazione e poi venda.

Verifichi ogni indicazione "Golden Visa" rispetto al minimo di zona. Nell'aprile 2026 il Ministero della Migrazione e dell'Asilo ha emanato la circolare 1/2026, che riguarda la pubblicità ingannevole sulle condizioni del permesso — il prezzo, le modalità di pagamento, i diritti che conferisce — e le somme restituite all'acquirente in occasione dell'acquisto. La circolare dispone che i servizi del Ministero segnalino tali casi alle autorità fiscali e antiriciclaggio, e i permessi già concessi possono essere revocati (IMI Daily riassume la circolare). Su questo sito l'indicazione Golden Visa compare solo sugli annunci il cui prezzo richiesto raggiunge il minimo dell'isola e che hanno almeno 120 m² di superficie principale, oppure 250.000 € per una conversione documentata da una perizia o per un edificio vincolato. L'indicazione riflette il prezzo richiesto e la superficie dichiarata; il criterio giuridico è il prezzo indicato nell'atto insieme alle condizioni di questa pagina, e l'idoneità è confermata dal Suo avvocato e dal Ministero, non da noi.

Famiglia

Il permesso copre il coniuge o il partner registrato, i figli minori di 21 anni, i genitori di entrambi i coniugi e, dal 2026 (legge 5275/2026), i figli maggiorenni privi di capacità di agire. I figli che compiono 21 anni ricevono un proprio permesso triennale.

Costi e tempi

I principali diritti statali sono di 2.000 € per il richiedente principale al rilascio e a ogni rinnovo e di 16 € per ogni tessera, oltre a un'assicurazione sanitaria privata. Chieda al Suo avvocato quali diritti si applichino a ciascun familiare. Metta in conto i normali costi di acquisto descritti nella nostra guida all'acquisto.

Modifica proposta, non ancora in vigore — imposta di trasferimento. Il governo ha annunciato che l'imposta di trasferimento su un'abitazione acquistata da una persona fisica non residente fiscale nell'UE o nel SEE passerà dal 3% al 15%. Il disegno di legge (articolo 16) è in consultazione pubblica dal 18 ottobre al 1° novembre 2026 e indica come data di inizio il 1° luglio 2027. Non è ancora stato approvato. Non è ancora noto quali acquisti saranno esentati, né come saranno trattati gli acquisti per la Golden Visa e le conversioni e gli edifici vincolati da 250.000 €. I costi di acquisto indicati nella nostra guida all'acquisto presuppongono l'aliquota attuale.

La legge fissa un termine di decisione di due mesi da un fascicolo completo (articolo 100, paragrafo 10) e le descrizioni dei servizi del Ministero indicano da 50 a 60 giorni. I tempi variano: secondo i dati del Ministero riportati da IMI Daily, a fine luglio 2026 l'arretrato era di 29.273 domande.

Cosa potrebbe cambiare

La Strategia Nazionale per l'Abitazione 2026–2035, presentata nell'agosto 2026, propone una nuova categoria di Golden Visa per portafogli di più immobili destinati esclusivamente alla locazione di lunga durata. È una decisione politica che richiede ancora una legge; le soglie esistenti restano invariate. La modifica proposta dell'imposta di trasferimento è descritta nella sezione "Costi e tempi". Aggiorniamo questa pagina quando la legge cambia e la datiamo, così può vedere quando è stata rivista l'ultima volta.

La Golden Visa rispetto alle altre vie

Se è cittadino dell'UE non ha bisogno di nulla di tutto questo. Se si trasferisce in Grecia per lavorare da remoto, il visto per nomadi digitali (3.500 € di reddito mensile netto, nessun acquisto immobiliare richiesto) è di norma più semplice. Se vivrà effettivamente in Grecia, la sezione seguente tratta gli aspetti fiscali.

La residenza fiscale e l'imposta forfettaria di 100.000 €

La residenza fiscale è distinta dal permesso. Né l'acquisto né il permesso rendono residenti fiscali in Grecia. Di norma lo fa una permanenza in Grecia di oltre 183 giorni nell'arco di dodici mesi. La Grecia offre poi ai nuovi residenti tre regimi speciali, ciascuno da richiedere separatamente e con una propria scadenza.

L'imposta forfettaria di 100.000 € (articolo 5A della legge 4172/2013). Un importo fisso di 100.000 € all'anno copre tutti i redditi di fonte estera, qualunque ne sia l'ammontare. Il versamento ha carattere definitivo: i redditi esteri non devono essere dichiarati in Grecia e non è riconosciuto alcun credito per le imposte pagate all'estero. I redditi di fonte greca sono tassati normalmente. Il regime dura fino a 15 anni fiscali e non può essere prorogato.

Non deve essere stato residente fiscale in Grecia in sette degli otto anni precedenti il trasferimento e deve investire almeno 500.000 € in Grecia entro tre anni dalla domanda: acquisto o costruzione di un immobile, capitale in una società greca, titoli di Stato greci, un fondo di investimento alternativo greco, oppure azioni o obbligazioni greche quotate — al massimo tre, nessuno proveniente da parenti, tutti mantenuti per l'intero periodo. Contano gli investimenti effettuati dal 12 dicembre 2019 in poi e la domanda può essere presentata fino a tre anni dopo il completamento, quindi anche un acquisto precedente può risultare idoneo.

Famiglia, successioni e donazioni. Il Suo coniuge o partner registrato, i Suoi genitori, nonni, figli e nipoti possono essere inclusi per 20.000 € ciascuno all'anno. I beni mobili all'estero (titoli, conti) sono esenti dall'imposta greca di successione e donazione; gli immobili situati all'estero sono comunque al di fuori dell'imposta di successione greca.

La sola Golden Visa tramite l'immobile non soddisfa la condizione dei 500.000 €. La soddisfa soltanto il distinto permesso di soggiorno per attività di investimento. Un immobile acquistato per almeno 500.000 € dal 12 dicembre 2019 in poi può risultare idoneo di per sé; uno al minimo di 400.000 € non basta. Faccia confermare per iscritto la classificazione dal Suo consulente.

La procedura nel 2026. Ai sensi dell'articolo 5A, come modificato dalla legge 5313/2026 (Gazzetta ufficiale greca, FEK A' 102 del 25 giugno 2026), e della decisione dell'amministrazione fiscale A.1147/2026 (FEK B' 4431 del 20 luglio 2026, rettificata dal FEK B' 4838 del 4 agosto 2026): domanda tramite il portale myAADE entro il 30 settembre dell'anno in cui si trasferisce (l'anno fiscale successivo se si trasferisce dopo il 2 luglio); documenti entro il 31 ottobre; decisione entro 60 giorni e non oltre l'ultimo giorno lavorativo di novembre; pagamento in un'unica soluzione entro l'ultimo giorno lavorativo di dicembre. L'amministrazione fiscale fissa queste date e può modificarle; noi datiamo questa pagina.

Gli altri due regimi. I pensionati (articolo 5B) pagano un'imposta forfettaria del 7% su tutti i redditi di fonte estera per 15 anni fiscali se non sono stati residenti fiscali in Grecia in cinque dei sei anni precedenti e si trasferiscono da un paese che ha con la Grecia un accordo di cooperazione fiscale; domanda entro il 31 ottobre (decisione dell'amministrazione fiscale A.1192/2026). Il nuovo lavoro dipendente o autonomo (articolo 5C) esenta il 50% dei redditi greci da lavoro dipendente o d'impresa per sette anni fiscali: stesso criterio dei cinque anni su sei, per i lavoratori dipendenti solo posizioni di nuova creazione, una dichiarata intenzione di restare almeno due anni.

Il diritto di soggiorno è distinto. Nessuno di questi regimi consente a un cittadino extra-UE di vivere in Grecia; per questo servono comunque un visto nazionale e un permesso di soggiorno, come la Golden Visa. I cittadini dell'UE si stabiliscono liberamente, ma hanno bisogno della decisione dell'amministrazione fiscale.

Se lascia il Regno Unito. Il Regno Unito ha posto fine al proprio regime basato sul domicilio il 6 aprile 2025. Chi vi fa ritorno in seguito ottiene quattro anni di sgravio sui redditi e sulle plusvalenze esteri solo dopo dieci anni fiscali consecutivi trascorsi all'estero. In base alle norme sull'imposta di successione in vigore da allora, chi è stato residente nel Regno Unito per almeno 10 dei 20 anni fiscali precedenti resta soggetto all'imposta di successione britannica sul patrimonio mondiale anche dopo la partenza: tre anni dopo una residenza da 10 a 13 anni, uno in più per ogni anno ulteriore, dieci dopo 20. La residenza fiscale greca non pone fine all'esposizione fiscale nel paese che lascia, tanto meno per l'imposta di successione. Pianifichi i due sistemi insieme.

Siamo agenti immobiliari, non consulenti fiscali. Si faccia consigliare in Grecia e nel Suo paese d'origine prima di decidere dove e cosa acquistare, e prima della firma dell'atto.