Het Griekse Golden Visa op de Ionische Eilanden

Wat het is

Het Golden Visa is een Griekse verblijfsvergunning van vijf jaar voor onderdanen van landen buiten de EU die een kwalificerende investering doen, meestal de aankoop van een woning. Zij is telkens met vijf jaar verlengbaar zolang u de woning aanhoudt, geldt zonder minimale verblijfsduur in Griekenland, strekt zich uit tot uw gezin en staat verblijf toe van maximaal 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in de andere Schengenlanden. Zij geeft geen recht op toegang tot de arbeidsmarkt in Griekenland (artikel 100, lid 9), en zij maakt u op zichzelf niet fiscaal inwoner van Griekenland.

De onderstaande regels zijn ontleend aan artikel 100 van het Migratiewetboek (wet 5038/2023), zoals vervangen door artikel 64 van wet 5100/2024, in werking sinds 5 april 2024 (aankopen die uiterlijk 31 augustus 2024 waren vastgelegd, konden onder de eerdere regels blijven), en aan circulaire 1/2026 van het Ministerie van Migratie en Asiel van 21 april 2026.

De drempels

Sinds 1 september 2024 hangt de minimale investering af van waar de woning ligt. De regio Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en elk eiland met meer dan 3.100 inwoners bij de laatste volkstelling vallen in de zone van € 800.000. Overal elders geldt € 400.000. De meest recente volkstelling is die van 2021. Wij passen de regel eiland per eiland toe op basis van de cijfers van 2021 en hebben geen officiële lijst van de in aanmerking komende eilanden gevonden; het resultaat is een wezenlijk verschil binnen de Ionische Eilanden:

€ 800.000: Corfu, Kefalonia, Zakynthos, Lefkada, Kythira.

€ 400.000: Paxos (met Antipaxos), Meganisi en Ithaka.

€ 400.000 bij een lezing eiland per eiland: Kalamos en Kastos bij Lefkada en de Diapontische eilanden Ereikoussa, Othonoi en Mathraki bij Corfu. Bestuurlijk horen deze eilanden bij de gemeenten Lefkada en Corfu, en wij kennen geen officiële uitspraak over hoe de toets van 3.100 inwoners op hen wordt toegepast; bij een lezing per gemeente zou het niveau van € 800.000 gelden. Laat uw advocaat de indeling schriftelijk bevestigen voordat u op € 400.000 vertrouwt.

Ereikoussa, Othonoi en Mathraki zijn bovendien grensgebied, waar een koper voor het Golden Visa — per definitie van buiten de EU — vóór de ondertekening van de akte een vergunning van het gedecentraliseerde bestuur nodig heeft; onze koopgids legt de regel uit.

Een opmerking over Ithaka: met 2.862 inwoners in 2021 ligt het onder de grens van 3.100, dus wij tonen het bedrag van € 400.000, dat uit de wet en de volkstelling van 2021 volgt. De marge is klein; vraag uw advocaat, voordat u erop vertrouwt, de indeling schriftelijk te laten bevestigen door de migratiedienst.

Twee verdere routes bestaan overal in Griekenland vanaf € 250.000, en de eis van 120 m² is op geen van beide van toepassing.

Functiewijziging. Een bestaand commercieel, beroepsmatig of industrieel gebouw dat tot woonbestemming is omgezet. De € 250.000 is de prijs in de akte: parkeerplaatsen en bergingen die in dezelfde akte en hetzelfde gebouw worden gekocht, mogen daarbij worden opgeteld, de kosten van de werkzaamheden niet. De omzetting, uitgevoerd door de koper of de verkoper, moet na 5 april 2024 en vóór uw aanvraag zijn voltooid en wordt aangetoond met een rapport van een ingenieur. Een voormalig industrieel gebouw vereist vijf jaar zonder industriële onderneming (ambachtelijke werkplaatsen zijn uitgezonderd). Het pand mag niet dienen als zetel of filiaal van een vennootschap, en het niveau van € 250.000 kan één keer per pand worden gebruikt: een latere koper valt onder de gewone drempels. De route geldt voor bestaande gebouwen; een nieuw gebouw dat onder een kantoorvergunning is gebouwd en later is gewijzigd in woningen, komt dus niet in aanmerking.

Beschermd monument. Een beschermd monument, of een pand waarin zich een beschermd monument bevindt, dat wordt gerestaureerd of herbouwd. De werkzaamheden moeten vóór de eerste verlenging van de vergunning zijn voltooid; een overdracht van het pand vóór de voltooiing is nietig, en uitblijvende restauratie leidt tot intrekking van de vergunning en een boete van € 150.000.

De regels waar het misgaat

Eén woning en 120 m² aan hoofdruimten waar de toets geldt. De investering moet één enkele woning zijn. Bij de routes van € 800.000 en € 400.000 moet een bebouwd pand, of een pand met een bouwvergunning, in totaal ten minste 120 m² aan hoofdruimten hebben; een onbebouwd perceel zonder vergunning en de routes van € 250.000 vallen buiten de eis van 120 m². Parkeerplaatsen en bergingen tellen niet mee voor de 120 m², al telt hun prijs wel mee voor de waarde wanneer zij in dezelfde akte en hetzelfde gebouw worden gekocht. U kunt niet twee kleinere eenheden bij elkaar optellen. Echtgenoten kunnen samen één woning bezitten op één drempel; niet-verwante mede-eigenaren moeten elk met hun eigen aandeel aan de drempel voldoen.

Percelen. Een onbebouwd perceel zonder bouwvergunning kan op basis van de eigen prijs in aanmerking komen, tegen het minimum van de zone. Commentatoren stellen dat de bouwkosten op een perceel voor de waardetoets bij de prijs van het perceel mogen worden opgeteld, maar wij hebben dit niet in de teksten van het Ministerie gevonden; laat uw advocaat dit schriftelijk bevestigen voordat u vertrouwt op een plan waarin u een perceel koopt en daarna bouwt.

De waardetoets is de prijs in de akte, volledig betaald voordat u aanvraagt, per bankoverschrijving of kaart naar een rekening in Griekenland. Betaling door een echtgenoot of een verwant tot in de tweede graad is toegestaan als dit in de akte wordt vermeld. Geld dat vóór of na de aankoop naar de koper terugvloeit, zoals een korting, cashback of rent-back, verlaagt de werkelijke investering, en de vergunning kan worden ingetrokken als de investering daardoor onder het minimum komt.

Verhuur van 60 dagen of langer. Een woning die onder de huidige regels is gekocht (aankopen vanaf 1 september 2024), mag worden verhuurd voor verblijven van 60 dagen of langer. Kortetermijnverhuur in het kader van de deeleconomie en onderverhuur zijn verboden; de sanctie is intrekking van de vergunning en een administratieve boete van € 50.000. ‘Korte termijn’ volgt artikel 111 van wet 4446/2016: een vastgestelde periode van minder dan 60 dagen zonder andere diensten dan verblijf en beddengoed. Ga ervan uit dat elke verhuur voor kortere verblijven eronder valt. Als uw plan zomerse huurinkomsten is, is het Golden Visa het verkeerde instrument; als uw plan een huis is dat u zelf gebruikt en misschien voor de winter verhuurt, werkt het.

Houd de woning aan. Verkopen voordat u een vervangende kwalificerende woning bezit, beëindigt de vergunning. Koop eerst de vervanging, meld dit bij de migratiedienst en verkoop dan.

Toets elk ‘Golden Visa’-label aan het zoneminimum. In april 2026 heeft het Ministerie van Migratie en Asiel circulaire 1/2026 uitgebracht, die gaat over misleidende reclame over de voorwaarden van de vergunning — de prijs, de wijze van betaling, de rechten die zij geeft — en over geld dat rond de aankoop naar de koper terugvloeit. De circulaire draagt de diensten van het Ministerie op dergelijke gevallen door te verwijzen naar de belasting- en antiwitwasautoriteiten, en reeds verleende vergunningen kunnen worden ingetrokken (IMI Daily vat de circulaire samen). Op deze site verschijnt de Golden Visa-markering alleen bij advertenties waarvan de vraagprijs het minimum van het eiland haalt en die ten minste 120 m² hoofdoppervlak hebben, of € 250.000 voor een omzetting met ingenieursrapport of een beschermd monument. De markering weerspiegelt de vraagprijs en de opgegeven oppervlakte; de juridische toets is de prijs in de akte, samen met de voorwaarden op deze pagina, en de geschiktheid wordt bevestigd door uw advocaat en het Ministerie, niet door ons.

Gezin

De vergunning omvat uw echtgenoot of geregistreerde partner, kinderen onder de 21, de ouders van beide echtgenoten en, sinds 2026 (wet 5275/2026), meerderjarige kinderen zonder handelingsbekwaamheid. Kinderen die 21 worden, krijgen een eigen vergunning van drie jaar.

Kosten en doorlooptijd

De belangrijkste overheidsleges bedragen € 2.000 voor de hoofdaanvrager bij afgifte en bij elke verlenging en € 16 per kaart, plus een particuliere ziektekostenverzekering. Vraag uw advocaat naar de leges die voor elk gezinslid gelden. Reken daarnaast op de gewone aankoopkosten die in onze koopgids worden beschreven.

Voorgestelde wijziging, nog geen wet — overdrachtsbelasting. De regering heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting op een woning die wordt gekocht door een natuurlijke persoon die geen fiscaal inwoner is van de EU of de EER, stijgt van 3% naar 15%. Het wetsontwerp (artikel 16) ligt van 18 oktober tot en met 1 november 2026 ter openbare consultatie voor en noemt 1 juli 2027 als ingangsdatum. Het is nog niet aangenomen. Welke aankopen worden vrijgesteld, is nog niet bekend, ook niet hoe aankopen voor het Golden Visa en de omzettingen en beschermde monumenten van € 250.000 worden behandeld. De aankoopkosten in onze koopgids gaan uit van het huidige tarief.

De wet stelt een beslistermijn van twee maanden na een volledig dossier (artikel 100, lid 10), en volgens de dienstbeschrijvingen van het Ministerie duurt het 50 tot 60 dagen. De wachttijden lopen uiteen: volgens gegevens van het Ministerie die IMI Daily meldt, bedroeg de achterstand eind juli 2026 29.273 aanvragen.

Wat kan veranderen

De Nationale Woonstrategie 2026–2035, in augustus 2026 gepresenteerd, stelt een nieuwe Golden Visa-categorie voor voor portefeuilles van meerdere woningen die uitsluitend langdurig worden verhuurd. Het is een beleidsbesluit dat nog wetgeving vereist; de bestaande drempels zijn ongewijzigd. De voorgestelde wijziging van de overdrachtsbelasting staat beschreven onder ‘Kosten en doorlooptijd’. Wij werken deze pagina bij wanneer de wet verandert, en wij dateren haar zodat u kunt zien wanneer zij voor het laatst is herzien.

Golden Visa tegenover de andere routes

Als u EU-burger bent, hebt u niets van dit alles nodig. Als u naar Griekenland verhuist om op afstand te werken, is het Digital Nomad-visum (€ 3.500 netto maandinkomen, geen woningaankoop vereist) meestal eenvoudiger. Als u daadwerkelijk in Griekenland gaat wonen, behandelt het volgende onderdeel de fiscale kant.

Fiscaal inwonerschap en het vaste tarief van € 100.000

Fiscaal inwonerschap staat los van de vergunning. Noch de aankoop, noch de vergunning maakt u fiscaal inwoner van Griekenland. Meer dan 183 dagen in Griekenland binnen een periode van twaalf maanden doet dat doorgaans wel. Griekenland biedt nieuwkomers vervolgens drie bijzondere regimes, die elk afzonderlijk worden aangevraagd en een eigen aanvraagtermijn kennen.

Het vaste tarief van € 100.000 (artikel 5A van wet 4172/2013). Een vast bedrag van € 100.000 per jaar dekt al het inkomen uit buitenlandse bron, ongeacht de hoogte ervan. De betaling is definitief: het buitenlandse inkomen hoeft in Griekenland niet te worden aangegeven en in het buitenland betaalde belasting wordt niet verrekend. Inkomen uit Griekse bron wordt normaal belast. Het regime geldt voor ten hoogste 15 belastingjaren en kan niet worden verlengd.

U mag in zeven van de acht jaren vóór de verhuizing geen fiscaal inwoner van Griekenland zijn geweest en moet binnen drie jaar na de aanvraag ten minste € 500.000 in Griekenland investeren: aankoop of bouw van onroerend goed, kapitaal in een Griekse vennootschap, Griekse staatsobligaties, een Grieks alternatief beleggingsfonds of beursgenoteerde Griekse aandelen of obligaties — ten hoogste drie, geen ervan afkomstig van verwanten, alle gedurende de hele periode aangehouden. Investeringen sinds 12 december 2019 tellen mee en u kunt de aanvraag tot drie jaar na de voltooiing indienen, zodat een eerdere aankoop in aanmerking kan komen.

Gezin, erfenis en schenkingen. Uw echtgenoot of geregistreerde partner, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen kunnen worden toegevoegd voor € 20.000 per persoon per jaar. Roerend vermogen in het buitenland (effecten, rekeningen) is vrijgesteld van Griekse erf- en schenkbelasting; buitenlands onroerend goed valt hoe dan ook buiten de Griekse erfbelasting.

Het Golden Visa via onroerend goed voldoet op zichzelf niet aan de voorwaarde van € 500.000. Alleen de afzonderlijke verblijfsvergunning voor investeringsactiviteit voldoet daaraan. Een woning die sinds 12 december 2019 voor ten minste € 500.000 is gekocht, kan zelf wel in aanmerking komen; een woning op het minimum van € 400.000 schiet tekort. Laat uw adviseur de indeling schriftelijk bevestigen.

De procedure in 2026. Onder artikel 5A zoals gewijzigd bij wet 5313/2026 (Griekse Staatscourant, FEK A' 102 van 25 juni 2026) en besluit A.1147/2026 van de belastingdienst (FEK B' 4431 van 20 juli 2026, gecorrigeerd in FEK B' 4838 van 4 augustus 2026): aanvragen via het portaal myAADE uiterlijk 30 september van het jaar waarin u verhuist (het volgende belastingjaar als u na 2 juli verhuist); documenten uiterlijk 31 oktober; beslissing binnen 60 dagen en uiterlijk op de laatste werkdag van november; betaling in één termijn uiterlijk op de laatste werkdag van december. De belastingdienst stelt deze data vast en kan ze wijzigen; wij dateren deze pagina.

De twee andere regimes. Gepensioneerden (artikel 5B) betalen gedurende 15 belastingjaren een vast tarief van 7% over al het inkomen uit buitenlandse bron als zij in vijf van de voorgaande zes jaren geen fiscaal inwoner van Griekenland waren en verhuizen vanuit een land dat met Griekenland een overeenkomst inzake fiscale samenwerking heeft; aanvragen uiterlijk 31 oktober (besluit A.1192/2026 van de belastingdienst). Bij nieuw werk in loondienst of als zelfstandige (artikel 5C) is gedurende zeven belastingjaren 50% van het Griekse inkomen uit dienstbetrekking of onderneming vrijgesteld: dezelfde vijf-van-zes-toets, werknemers alleen in nieuw gecreëerde functies, een verklaard voornemen om ten minste twee jaar te blijven.

Het verblijfsrecht staat hier los van. Geen van deze regimes staat een onderdaan van een land buiten de EU toe om in Griekenland te wonen; daarvoor blijven een nationaal visum en een verblijfsvergunning nodig, zoals het Golden Visa. EU-burgers vestigen zich vrij, maar hebben de beslissing van de belastingdienst wel nodig.

Als u uit het Verenigd Koninkrijk vertrekt. Het Verenigd Koninkrijk heeft zijn op domicilie gebaseerde regime op 6 april 2025 beëindigd. Wie later naar het Verenigd Koninkrijk terugkeert, krijgt pas na tien opeenvolgende belastingjaren in het buitenland vier jaar vrijstelling voor buitenlands inkomen en buitenlandse vermogenswinsten. Onder de sindsdien geldende regels voor de erfbelasting blijft het wereldwijde vermogen van wie in ten minste 10 van de voorgaande 20 belastingjaren inwoner van het Verenigd Koninkrijk was, na vertrek onder de Britse erfbelasting vallen: drie jaar na 10 tot 13 jaar inwonerschap, een jaar meer voor elk verder jaar, tien na 20. Grieks fiscaal inwonerschap maakt geen einde aan de belastingplicht in het land dat u verlaat, en al helemaal niet voor de erfbelasting. Plan de twee stelsels in samenhang.

Wij zijn makelaars, geen belastingadviseurs. Win in Griekenland en in uw thuisland advies in voordat u beslist waar en wat u koopt, en vóór de ondertekening van de akte.