Le Golden Visa grec dans les îles Ioniennes

Ce que c'est

Le Golden Visa est un titre de séjour grec de cinq ans accordé aux ressortissants hors UE qui réalisent un investissement éligible, le plus souvent l'achat d'un bien immobilier. Il est renouvelable par périodes de cinq ans tant que vous conservez le bien, il reste valable sans durée de séjour minimale en Grèce, il s'étend à votre famille et il permet de séjourner jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours dans les autres pays Schengen. Il ne donne pas de droit d'accès à l'emploi en Grèce (article 100, paragraphe 9) et ne fait pas de vous, en soi, un résident fiscal grec.

Les règles ci-dessous découlent de l'article 100 du Code de la migration (loi 5038/2023), tel que remplacé par l'article 64 de la loi 5100/2024, en vigueur depuis le 5 avril 2024 (les achats engagés au plus tard le 31 août 2024 pouvaient rester soumis aux règles antérieures), et de la circulaire 1/2026 du ministère de la Migration et de l'Asile du 21 avril 2026.

Les seuils

Depuis le 1er septembre 2024, l'investissement minimal dépend de l'emplacement du bien. La région de l'Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île de plus de 3 100 habitants au dernier recensement relèvent de la zone des 800 000 €. Partout ailleurs, le seuil est de 400 000 €. Le recensement le plus récent est celui de 2021. Nous appliquons la règle île par île sur les chiffres de 2021 et n'avons pas trouvé de liste officielle des îles concernées ; le résultat est une vraie différence à travers les îles Ioniennes :

800 000 € : Corfou, Céphalonie, Zante, Leucade, Cythère.

400 000 € : Paxos (avec Antipaxos), Meganisi et Ithaque.

400 000 € selon une lecture île par île : Kalamos et Kastos au large de Leucade, et les îles Diapontiques d'Ereikoussa, Othonoi et Mathraki au large de Corfou. Sur le plan administratif, ces îles relèvent des communes de Leucade et de Corfou, et nous ne connaissons pas de décision officielle sur la façon dont le critère des 3 100 habitants leur est appliqué ; selon une lecture par commune, le niveau de 800 000 € s'appliquerait. Demandez à votre avocat de confirmer la classification par écrit avant de vous fier aux 400 000 €.

Ereikoussa, Othonoi et Mathraki sont aussi des zones frontalières, où l'acquéreur qui vise le Golden Visa — par définition hors UE — doit obtenir une autorisation de l'administration décentralisée avant la signature de l'acte ; notre guide de l'acheteur explique la règle.

Une remarque sur Ithaque : sa population de 2021, soit 2 862 habitants, la place sous la barre des 3 100, c'est pourquoi nous indiquons le chiffre de 400 000 €, que donnent la loi et le recensement de 2021. La marge est étroite : avant de vous y fier, demandez à votre avocat de confirmer par écrit la classification auprès de l'autorité chargée de l'immigration.

Deux autres voies existent partout en Grèce, à 250 000 €, et l'exigence des 120 m² ne s'applique à aucune des deux.

Changement d'affectation. Un bâtiment existant à usage commercial, professionnel ou industriel transformé en logement. Les 250 000 € correspondent au prix figurant dans l'acte : les places de stationnement et les caves achetées dans le même acte et dans le même bâtiment peuvent y être ajoutées, mais pas le coût des travaux. La transformation, réalisée par l'acquéreur ou par le vendeur, doit être achevée après le 5 avril 2024 et avant votre demande, et elle est attestée par un rapport d'ingénieur. Un ancien bâtiment industriel suppose cinq ans sans entreprise industrielle en son sein (les ateliers artisanaux font exception). Le bien ne peut pas servir de siège ou de succursale à une société, et le niveau de 250 000 € ne peut être utilisé qu'une fois par bien : un acquéreur ultérieur relève des seuils ordinaires. La voie concerne les bâtiments existants : un bâtiment neuf construit sous un permis de bureaux, puis modifié en logements, n'est pas éligible.

Bâtiment classé. Un bâtiment classé, ou un bien qui en comprend un, à restaurer ou à reconstruire. Les travaux doivent être achevés avant le premier renouvellement du titre ; un transfert du bien avant l'achèvement est nul, et l'absence de restauration entraîne le retrait du titre et une amende de 150 000 €.

Les règles qui piègent

Un seul bien et 120 m² de surfaces principales là où le critère s'applique. L'investissement doit porter sur un bien unique. Sur les voies à 800 000 € et à 400 000 €, un bien bâti, ou disposant d'un permis de construire, doit avoir des surfaces principales d'au moins 120 m² au total ; un terrain nu sans permis et les voies à 250 000 € sont en dehors de l'exigence des 120 m². Les places de stationnement et les caves ne comptent pas dans les 120 m², même si leur prix compte dans la valeur lorsqu'elles sont achetées dans le même acte et dans le même bâtiment. Il n'est pas possible d'additionner deux unités plus petites. Les conjoints peuvent détenir ensemble un bien sur un seul seuil ; les copropriétaires sans lien de parenté doivent chacun atteindre le seuil sur leur propre quote-part.

Terrains. Un terrain nu sans permis de construire peut être éligible sur son seul prix, au minimum de sa zone. Des commentateurs indiquent que le coût de construction sur un terrain peut être ajouté au prix du terrain pour le critère de valeur, mais nous ne l'avons pas trouvé dans les textes du ministère ; demandez à votre avocat de le confirmer par écrit avant de vous appuyer sur un projet d'achat de terrain suivi d'une construction.

Le critère de valeur est le prix mentionné dans l'acte, payé intégralement avant la demande, par virement bancaire ou carte sur un compte en Grèce. Le paiement par un conjoint ou un parent jusqu'au deuxième degré est admis s'il est déclaré dans l'acte. Les sommes qui reviennent à l'acquéreur avant ou après l'achat, comme une remise, un cash-back ou un rent-back, réduisent l'investissement réel, et le titre peut être retiré si cela le ramène sous le minimum.

Location de 60 jours ou plus. Un bien acheté selon les règles actuelles (achats à partir du 1er septembre 2024) peut être loué pour des séjours de 60 jours ou plus. La location de courte durée dans le cadre de l'économie de partage et la sous-location sont interdites ; la sanction est le retrait du titre et une amende administrative de 50 000 €. « Courte durée » suit l'article 111 de la loi 4446/2016 : une période déterminée inférieure à 60 jours, sans services autres que l'hébergement et le linge de lit. Partez du principe que toute location pour des séjours plus courts est visée. Si votre projet est un revenu locatif estival, le Golden Visa n'est pas le bon outil ; si votre projet est une maison que vous utilisez et que vous louez peut-être l'hiver, il fonctionne.

Conservez le bien. Vendre avant de posséder un bien éligible de remplacement annule le titre. Achetez d'abord le bien de remplacement, informez-en l'autorité chargée de l'immigration, puis vendez.

Vérifiez toute mention « Golden Visa » au regard du minimum de la zone. En avril 2026, le ministère de la Migration et de l'Asile a publié la circulaire 1/2026, qui traite de la publicité trompeuse sur les conditions du titre — le prix, les modalités de paiement, les droits qu'il confère — et des sommes restituées à l'acquéreur autour de l'achat. Elle demande aux services du ministère de signaler ces cas aux autorités fiscales et anti-blanchiment, et les titres déjà accordés peuvent être retirés (IMI Daily résume la circulaire). Sur ce site, la mention Golden Visa n'apparaît que sur les annonces dont le prix demandé atteint le minimum de l'île et qui comptent au moins 120 m² de surface principale, ou 250 000 € pour une transformation attestée par un rapport d'ingénieur ou un bâtiment classé. La mention reflète le prix demandé et la surface indiquée ; le critère juridique est le prix figurant dans l'acte, avec les conditions de cette page, et l'éligibilité est confirmée par votre avocat et par le ministère, pas par nous.

Famille

Le titre couvre votre conjoint ou partenaire enregistré, les enfants de moins de 21 ans, les parents des deux conjoints et, depuis 2026 (loi 5275/2026), les enfants adultes sans capacité juridique. Les enfants qui atteignent 21 ans reçoivent leur propre titre de trois ans.

Coûts et délais

Les principaux frais de l'État s'élèvent à 2 000 € pour le demandeur principal à la délivrance et à chaque renouvellement et à 16 € par carte, plus une assurance maladie privée. Demandez à votre avocat quels frais s'appliquent à chaque membre de la famille. Prévoyez les coûts d'achat ordinaires décrits dans notre guide de l'acheteur.

Modification proposée, pas encore en vigueur — droits de mutation. Le gouvernement a annoncé que les droits de mutation sur un logement acheté par une personne physique qui n'est pas résidente fiscale de l'UE ou de l'EEE passeront de 3 % à 15 %. Le projet de loi (article 16) est en consultation publique du 18 octobre au 1er novembre 2026 et fixe au 1er juillet 2027 la date de début. Il n'a pas été adopté. On ne sait pas encore quels achats seront exemptés, ni comment seront traités les achats pour le Golden Visa, les transformations et les bâtiments classés à 250 000 €. Les coûts d'achat indiqués dans notre guide de l'acheteur supposent le taux actuel.

La loi fixe un délai de décision de deux mois à compter d'un dossier complet (article 100, paragraphe 10), et les descriptions de service du ministère indiquent 50 à 60 jours. Les délais varient : selon des données du ministère rapportées par IMI Daily, le retard s'élevait à 29 273 demandes fin juillet 2026.

Ce qui pourrait changer

La Stratégie nationale du logement 2026–2035, présentée en août 2026, propose une nouvelle catégorie de Golden Visa pour les portefeuilles de plusieurs biens exclusivement loués en longue durée. C'est une décision politique qui doit encore faire l'objet d'une loi ; les seuils existants sont inchangés. La modification proposée des droits de mutation est décrite dans la section « Coûts et délais ». Nous mettons cette page à jour lorsque la loi change, et nous la datons pour que vous puissiez voir quand elle a été révisée pour la dernière fois.

Le Golden Visa face aux autres voies

Si vous êtes citoyen de l'UE, vous n'avez besoin de rien de tout cela. Si vous vous installez en Grèce pour travailler à distance, le visa de nomade numérique (3 500 € de revenu mensuel net, aucun achat immobilier requis) est généralement plus simple. Si vous allez réellement vivre en Grèce, la section suivante traite du volet fiscal.

Résidence fiscale et impôt forfaitaire de 100 000 €

La résidence fiscale est distincte du titre de séjour. Ni l'achat ni le titre ne font de vous un résident fiscal grec. Ce qui le fait, en règle générale, c'est une présence de plus de 183 jours en Grèce sur une période de douze mois. La Grèce propose alors aux nouveaux arrivants trois régimes spéciaux, chacun faisant l'objet d'une demande distincte, avec sa propre date limite.

L'impôt forfaitaire de 100 000 € (article 5A de la loi 4172/2013). Un forfait de 100 000 € par an couvre l'ensemble des revenus de source étrangère, quel qu'en soit le montant. Le paiement est libératoire : les revenus étrangers n'ont pas à être déclarés en Grèce et aucun crédit d'impôt n'est accordé pour l'impôt payé à l'étranger. Les revenus de source grecque sont imposés normalement. Le régime dure au maximum 15 années fiscales et ne peut pas être prolongé.

Vous ne devez pas avoir été résident fiscal grec pendant sept des huit années précédant votre installation, et vous devez investir au moins 500 000 € en Grèce dans les trois ans suivant la demande : achat ou construction d'un bien immobilier, participation au capital d'une société grecque, obligations d'État grecques, fonds d'investissement alternatif grec, ou actions ou obligations grecques cotées — trois au maximum, aucun acquis auprès de membres de la famille, tous conservés pendant toute la période. Les investissements réalisés depuis le 12 décembre 2019 comptent, et la demande peut être déposée jusqu'à trois ans après leur réalisation, de sorte qu'un achat antérieur peut être éligible.

Famille, successions et donations. Votre conjoint ou partenaire enregistré, vos parents, grands-parents, enfants et petits-enfants peuvent être ajoutés pour 20 000 € chacun par an. Les biens mobiliers détenus à l'étranger (titres, comptes) sont exonérés des droits de succession et de donation grecs ; les biens immobiliers situés à l'étranger sont de toute façon hors du champ des droits de succession grecs.

Le Golden Visa immobilier ne remplit pas, à lui seul, la condition des 500 000 €. Seul le titre de séjour distinct pour activité d'investissement la remplit. Un bien acheté au moins 500 000 € depuis le 12 décembre 2019 peut être éligible en lui-même ; un bien acheté au minimum de 400 000 € reste en deçà. Faites confirmer la classification par écrit par votre conseiller.

La procédure en 2026. En vertu de l'article 5A, tel que modifié par la loi 5313/2026 (Journal officiel grec, FEK A' 102 du 25 juin 2026), et de la décision de l'administration fiscale A.1147/2026 (FEK B' 4431 du 20 juillet 2026, rectifiée par le FEK B' 4838 du 4 août 2026) : demande sur le portail myAADE au plus tard le 30 septembre de l'année de votre installation (l'année fiscale suivante si vous vous installez après le 2 juillet) ; documents au plus tard le 31 octobre ; décision dans un délai de 60 jours et au plus tard le dernier jour ouvrable de novembre ; paiement en un seul versement au plus tard le dernier jour ouvrable de décembre. L'administration fiscale fixe ces dates et peut les modifier ; nous datons cette page.

Les deux autres régimes. Les retraités (article 5B) paient un impôt forfaitaire de 7 % sur l'ensemble de leurs revenus de source étrangère pendant 15 années fiscales, s'ils n'ont pas été résidents fiscaux grecs pendant cinq des six années précédentes et viennent d'un pays lié à la Grèce par un accord de coopération fiscale ; demande au plus tard le 31 octobre (décision de l'administration fiscale A.1192/2026). La prise d'un nouvel emploi salarié ou d'une activité indépendante (article 5C) exonère 50 % des revenus d'activité salariée ou d'entreprise de source grecque pendant sept années fiscales : même critère des cinq ans sur six, salariés uniquement dans des postes nouvellement créés, intention déclarée de rester au moins deux ans.

Les droits de séjour sont distincts. Aucun de ces régimes ne permet à un ressortissant hors UE de vivre en Grèce ; il faut toujours pour cela un visa national et un titre de séjour, tel que le Golden Visa. Les citoyens de l'UE s'installent librement, mais ont besoin de la décision fiscale.

Si vous quittez le Royaume-Uni. Le Royaume-Uni a mis fin à son régime fondé sur le domicile le 6 avril 2025. Quiconque y revient par la suite n'obtient l'allègement de quatre ans sur les revenus et plus-values de source étrangère qu'après dix années fiscales consécutives passées hors du pays. Selon les règles en matière de droits de succession en vigueur depuis lors, toute personne ayant été résidente du Royaume-Uni pendant au moins 10 des 20 années fiscales précédentes reste soumise aux droits de succession britanniques sur son patrimoine mondial après son départ : trois ans après 10 à 13 ans de résidence, un an de plus par année supplémentaire, dix ans après 20 ans. La résidence fiscale grecque ne met pas fin à votre exposition dans le pays que vous quittez, et moins encore en matière de droits de succession. Planifiez les deux systèmes ensemble.

Nous sommes des agents immobiliers, pas des conseillers fiscaux. Prenez conseil en Grèce et dans votre pays d'origine avant de décider où et quoi acheter, et avant la signature de l'acte.