Acheter un bien immobilier dans les îles Ioniennes

Qui peut acheter

Toute personne peut posséder un bien immobilier en Grèce — citoyens de l'UE, Britanniques, Américains, Israéliens, Suisses, Australiens ou de toute autre nationalité — à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une société. La seule exception est la loi sur les « zones frontalières » (loi 1892/1990 modifiée), qui impose aux acquéreurs hors UE/AELE d'obtenir une autorisation avant d'acheter dans certaines régions frontalières. Trois des îles sur lesquelles nous travaillons sont des zones frontalières : Ereikoussa, Othonoi et Mathraki, les petites îles Diapontiques au nord-ouest de Corfou. Un acquéreur hors UE et AELE doit y obtenir une autorisation de l'administration décentralisée avant la signature de l'acte, et une vente conclue sans elle est nulle : déposez donc la demande tôt et comptez plusieurs mois. Les citoyens grecs, de l'UE et de l'AELE ne sont pas concernés. Corfou elle-même, Paxos, Leucade, Meganisi, Kalamos, Kastos, Ithaque, Céphalonie, Zante et Cythère ne sont pas des zones frontalières et sont ouvertes à toutes les nationalités sans autorisation.

La procédure, étape par étape

1. Désignez votre propre avocat. Pas celui du vendeur, pas celui du promoteur. Un avocat n'est plus légalement obligatoire pour un achat immobilier en Grèce, mais pour un acquéreur à l'étranger, c'est de loin la désignation la plus utile que vous ferez : il effectue les vérifications de titre, détient votre procuration et siège à la table du notaire en votre nom. Prévoyez environ 1 % du prix plus TVA.

2. Obtenez un numéro fiscal grec (AFM). Délivré par l'administration fiscale, généralement en quelques jours, le plus souvent par l'intermédiaire de votre avocat muni d'une procuration. Il est nécessaire pour l'acte, la déclaration des droits de mutation, la déclaration annuelle des biens et les services publics.

3. Compte bancaire. Un compte grec n'est pas une obligation légale — le prix peut être viré depuis votre banque à l'étranger directement sur le compte grec du vendeur — mais il est pratique pour les services publics et la taxe foncière, et il est obligatoire si vous achetez dans le cadre d'un Golden Visa, où l'investissement intégral doit être versé sur un compte en Grèce. L'ouverture d'un compte pour les non-résidents prend une à trois semaines et suppose des justificatifs de revenus et d'origine des fonds.

4. Procuration. Signée devant un notaire grec, ou auprès d'un consulat grec ou d'un notaire étranger avec apostille et traduction. Elle permet à votre avocat de signer l'acte si vous ne pouvez pas être en Grèce le jour venu.

5. Vérification du titre et du cadastre. Votre avocat consulte le cadastre hellénique pour vérifier la propriété, les hypothèques, les réclamations et les litiges de limites, et retrace la chaîne des titres. Sur les îles, cette étape révèle parfois des successions non enregistrées ou des mentions « propriétaire inconnu » ; mieux vaut les découvrir maintenant.

6. Conformité de la construction. L'ingénieur du vendeur délivre un certificat de conformité de la construction et l'identité numérique du bâtiment. Tous travaux non autorisés doivent être régularisés avant la signature de l'acte. Votre propre ingénieur devrait vérifier le permis de construire par rapport à ce qui a été effectivement construit.

7. Carte forestière, archéologie et rivage. Pour les maisons avec terrain et pour tous les terrains : la carte forestière ratifiée (un terrain classé forestier n'est pas constructible et les titres peuvent être contestés par l'État), une confirmation écrite de l'Éphorie des Antiquités et le rivage délimité. Toute construction neuve à moins de 25 mètres du rivage est interdite en vertu du cadre d'aménagement touristique en vigueur depuis août 2026.

8. Réservation et avant-contrat. Une fois les vérifications concluantes, un acompte d'environ 10 % est versé — par virement bancaire, jamais en espèces — dans le cadre d'un accord préalable sous seing privé ou d'un avant-contrat notarié qui fixe le prix, la date de réalisation et les conditions.

9. L'acte. Signé devant notaire, les droits de mutation ayant été payés au préalable. Le notaire consigne la manière dont le prix a été payé ; depuis décembre 2023, un acte qui mentionne un paiement en espèces est nul et ne peut être enregistré.

10. Enregistrement. Le notaire transmet l'acte au cadastre par voie électronique. La propriété est acquise à l'enregistrement. Ensuite : transfert des contrats de services publics, déclaration du bien sur votre formulaire annuel E9, souscription d'une assurance.

D'une offre acceptée à un acte enregistré, six à dix semaines sont la norme pour une revente dont les documents sont en ordre. Les terrains et les biens nécessitant une régularisation prennent plus de temps.

Ce que cela coûte

Deux régimes s'appliquent, et celui qui s'applique dépend du bien, pas de vous.

Biens en revente, et programmes neufs pour lesquels le promoteur a opté pour la suspension de la TVA : droits de mutation de 3,09 % (3 % plus une surtaxe communale) sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale.

Constructions neuves vendues par un promoteur : en principe 24 % de TVA sur le prix au lieu des droits de mutation. La TVA sur les constructions neuves est suspendue jusqu'au 31 décembre 2026 en vertu de l'article 12 de la loi 5246/2025 pour les promoteurs qui ont demandé la suspension ; celle-ci couvre alors tous les biens invendus de ce promoteur, et les droits de mutation s'appliquent à la place de la TVA. Le projet de loi actuellement en consultation publique prolongerait la suspension jusqu'à fin 2027 ; il n'a pas été adopté. Pour tout bien achevé après le 31 décembre 2026, faites confirmer par écrit par votre avocat la situation au regard de la TVA avant de vous engager.

Modification proposée, pas encore en vigueur — droits de mutation. Le gouvernement a annoncé que les droits de mutation sur un logement acheté par une personne physique qui n'est pas résidente fiscale de l'UE ou de l'EEE passeront de 3 % à 15 %. Le projet de loi (article 16) est en consultation publique du 18 octobre au 1er novembre 2026 et fixe au 1er juillet 2027 la date de début. Il n'a pas été adopté. On ne sait pas encore quels achats seront exemptés, ni comment seront traités les achats dans le cadre d'un Golden Visa, les transformations et les bâtiments classés à 250 000 €. Les coûts de cette section supposent le taux actuel.

En plus de l'impôt :

Pour une villa en revente à 1 000 000 €, le coût global est d'environ 8,5–9 % honoraires d'agence acquéreur compris, ou environ 6 % sans. Si la TVA de 24 % s'applique, le total se rapproche de 29 %. Nos honoraires sont indiqués dans un mandat écrit avant toute visite, comme l'exige la loi grecque.

Le paiement

L'intégralité du prix doit transiter par le système bancaire : virement, chèque de banque ou carte. Les banques appliquent des contrôles anti-blanchiment sur les fonds entrants ; conservez donc les documents qui montrent la provenance de l'argent. Si vous devenez ultérieurement résident fiscal en Grèce, conservez la preuve que les fonds ont été importés de l'étranger — cela compte au regard des règles grecques sur le revenu présumé.

La propriété : les impôts annuels

L'ENFIA est la taxe foncière annuelle, calculée au mètre carré selon la zone, l'âge et d'autres facteurs, avec une surtaxe fondée sur la valeur pour les biens individuels de plus de 400 000 €. Elle se paie par mensualités. Depuis 2026, une réduction de 20 % (10 % pour les logements d'une valeur imposable supérieure à 500 000 €) s'applique si le logement est assuré contre le séisme, l'incendie et l'inondation auprès d'un assureur agréé — il vaut la peine de s'en occuper dès le premier jour.

Les taxes communales sont perçues par l'intermédiaire de la facture d'électricité.

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif : 15 % jusqu'à 12 000 €, 25 % jusqu'à 24 000 €, 35 % jusqu'à 36 000 € et 45 % au-delà. La location de courte durée de deux biens au maximum sans services de type hôtelier reste soumise à ce barème sans TVA ; trois biens ou plus, ou tout service au-delà du linge, est considéré comme une activité commerciale.

L'impôt sur les plus-values lors de la revente d'un bien par un particulier est suspendu (article 41 du Code de l'impôt sur le revenu) ; la suspension actuelle court jusqu'au 31 décembre 2026 (loi 5162/2024, article 90), et le projet de loi actuellement en consultation publique la prolongerait jusqu'à fin 2027. Cette prolongation n'a pas été adoptée.

Les droits de succession s'appliquent aux biens situés en Grèce quel que soit votre lieu de résidence, avec un abattement de 150 000 € par héritier pour les conjoints et les enfants et des taux faibles au-delà.

Location de courte durée

Si votre projet comprend la location de la maison en été, trois choses à savoir. Chaque bien doit porter un numéro d'enregistrement (AMA) affiché sur chaque annonce. Depuis octobre 2025, des normes minimales s'appliquent — assurance responsabilité civile, détecteurs de fumée, attestation d'un électricien, extincteurs, trousse de premiers secours — avec des amendes à partir de 5 000 €. Les hôtes paient une taxe de résilience climatique par nuit (15 € en saison pour une maison individuelle de plus de 80 m²). Aucune île ionienne ne limite actuellement les nouveaux enregistrements, contrairement au centre d'Athènes et à Thessalonique, mais le cadre d'aménagement touristique de 2026 donne aux plans locaux le pouvoir d'introduire des limites à partir de 2027. Et un bien acheté dans le cadre d'un Golden Visa selon les règles actuelles peut être loué pour des séjours de 60 jours ou plus ; la location de courte durée dans le cadre de l'économie de partage et la sous-location sont interdites.

Terrains et construction

En dehors des limites des agglomérations, un terrain doit généralement avoir au moins 4 000 m² avec une façade légale sur une route reconnue. Un terrain de 4 000 m² permet en principe une maison de deux niveaux jusqu'à environ 186 m² de surface de plancher, de 7,5 m de hauteur, en retrait d'au moins 15 m des limites ; les terrains plus grands permettent davantage, jusqu'à un plafond de 360 m². Les anciennes dérogations pour les terrains plus petits ont expiré le 30 juin 2026 ; un terrain de moins de 4 000 m² hors plan doit donc être considéré comme non constructible, sauf si un permis de construire valide existe déjà. Les plans d'urbanisme locaux attendus à partir de 2027 pourraient redessiner les limites des agglomérations et relever les surfaces minimales de terrain sur certaines îles. Nous ne commercialisons que des terrains accompagnés d'un avis écrit de constructibilité d'un ingénieur local, et nous l'indiquons sur chaque annonce.

Résidence

L'achat d'un bien ne donne pas en soi le droit de vivre en Grèce et ne fait pas de vous un résident fiscal. Les citoyens de l'UE peuvent s'installer librement. Les autres disposent de trois voies principales : le Golden Visa par l'achat d'un bien éligible (800 000 € sur les grandes îles ; 400 000 € à Paxos, Ithaque et Meganisi et, selon une lecture île par île, à Kalamos, Kastos et dans les îles Diapontiques ; 250 000 € pour une transformation attestée par un rapport d'ingénieur ou un bâtiment classé — voir notre guide dédié), le visa de nomade numérique pour les travailleurs à distance disposant d'un revenu mensuel net d'au moins 3 500 €, et les visas ordinaires de long séjour. Ceux qui s'installent peuvent également envisager les régimes fiscaux grecs : un impôt forfaitaire de 100 000 € sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents qui investissent 500 000 €, un impôt forfaitaire de 7 % pour les retraités étrangers et une exonération de 50 % de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui prennent un emploi en Grèce — chacun avec ses propres conditions et limites de durée. Notre guide du Golden Visa leur consacre une section.

Revendre plus tard

Un propriétaire étranger peut revendre aux mêmes conditions qu'un propriétaire grec. Vous aurez besoin des mêmes documents que ceux que le vendeur vous a remis, d'un diagnostic de performance énergétique, d'un certificat de conformité de la construction à jour et d'un quitus fiscal. L'impôt sur les plus-values est actuellement suspendu (voir ci-dessus). Si un Golden Visa repose sur le bien, sa vente met fin au titre, sauf si un bien de remplacement éligible a été acheté auparavant (voir notre guide du Golden Visa).

Notre rôle dans votre achat

Nous sommes des agents immobiliers grecs agréés. Les biens présentés sur ce site proviennent d'agences partenaires agréées et de promoteurs sur toutes les îles, dont les prix et les disponibilités sont actualisés plusieurs fois par jour depuis leurs propres systèmes ; nous les présentons, organisons les visites, demandons au vendeur les titres de propriété et les permis afin que votre avocat les vérifie avant que vous n'engagiez des fonds, et négocions en votre nom. Votre avocat, votre ingénieur et votre conseiller fiscal sont indépendants de nous, et nous vous dirons toujours de les désigner. Chaque bien sur ce site affiche sa classe énergétique comme l'exige la loi, indique si la TVA s'applique et ne signale le Golden Visa que là où le prix demandé atteint le minimum de la zone et où le bien compte au moins 120 m² de surface principale (250 000 € pour une transformation attestée par un rapport d'ingénieur ou un bâtiment classé). La mention reflète le prix demandé ; l'éligibilité dépend du prix figurant dans l'acte et des autres conditions de notre guide du Golden Visa, et elle est confirmée par votre avocat et par le ministère.